楼市“暖春”

　　楼市“暖春”

　　由于刚从长期的筑底状态中走出，当前的市场复苏态势并不稳固。

　　21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

　　政策暖风劲吹，楼市亦同步回温。随着各项稳楼市政策的推出和市场预期的改善，2023年以来，房地产市场出现肉眼可见的升温态势。

　　多家机构发布的数据显示，近期，主要城市新房和二手房交易双双回暖，房价也出现止跌回升。持续多时的楼市筑底局面，有望在近期结束。

　　上海易居房地产研究院发布的数据显示，2023年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。同期，该机构监测的8个重点城市成交二手房79438套，环比增长78%，同比增长96%。

　　价格方面，中指研究院的统计指出，今年2月，百城新房价格环比持平，终结了连续多月的下跌态势，二手房价格环比跌幅收窄。

　　作为最直观的市场信号，量、价的改善预示着市场有望从筑底状态中走出。进入3月，传统销售旺季将至，乐观预期持续，或将继续助推市场回温。

　　量升价稳

　　本轮市场的升温端倪，从1月就已出现。岁末年初，很多城市将稳楼市纳入了经济增长的通盘考量中，并继续推出一系列对供需两端的利好政策。这些政策不仅进一步降低了购房门槛，也大大改善了市场预期。

　　今年春节假期期间，三四线城市的返乡置业热度再现，部分二线城市也供需两旺。一线城市的二手房带看、交易情况也有明显回升。

　　进入2月，随着预期的持续改善，此前积压的需求进一步释放。上海易居房地产研究院指出，2月，全国60城新房成交面积同比增长37%，为近21个月以来的首次同比“转正”。

　　“从全国各地售楼处、营销代理机构和购房群体等反馈的情况看，购房方面的正面信号不断增强。”该机构指出。

　　二手房方面，据上述机构的统计，8个重点城市的二手房成交套数也创下了20个月来的新高，即2021年7月份以来的月度最高值。

　　以北京为例，2023年2月，北京二手房住宅成交15315套，创近11个月的新高，并接近去年3月的成交量。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出，过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月份，大部分都是因为购房入学需求增加导致的。2023年北京入学人口继续上升，意味着3月的市场交易量有望进一步提升，“北京楼市‘小阳春’实际上已经出现”。

　　交易量提升也在带动价格的改善。中指研究院的统计显示，今年2月，全国100个城市新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比结束“七连跌”，转为持平。同期，百城二手住宅平均价格为15856元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.1个百分点。

　　热点一二线城市成为此轮房价领涨者。成都、长沙、西安、南京、杭州等地的新房价格涨幅明显；三亚、上海、厦门、北京等地的二手房价格涨幅较大。这也体现出，经济、人口、产业等较好的基本面，对这些城市的住房需求形成了有力支撑。

　　弱复苏

　　房地产市场的积极变化，与政策层面的动向密不可分。据中指研究院不完全统计，2023年以来，全国已有近90省市(县)出台楼市调控措施过百次。其中，2月已有46省市(县)出台49条稳楼市政策。

　　同时，经过去年以来的数次降息，当前的购房利率处于历史低位。在首套住房贷款利率动态调整机制下，已有超30城的首套房贷利率下限降至4%以下。

　　机构普遍认为，在防风险的基础上，使房地产在稳增长中发挥更大的作用，是今年的重要政策导向。未来一段时间，供需两端的政策支持力度有望加大，核心一二线城市可能通过“因区施策”的方式优化调控。这也将继续对市场预期产生正向引导。

　　加之3-5月的传统交易旺季到来，分析人士指出，预计房地产市场将逐步企稳，久违的“小阳春”有望出现。

　　但值得注意的是，由于刚从长期的筑底状态中走出，当前的市场复苏态势并不稳固。 

　　中指研究院表示，今年1-2月，重点100城新建商品住宅月均销售面积同比基本持平，绝对规模仍处2016年来低位水平，整体市场成交表现仍相对平淡。

　　从供给端来看，2月重点城市的新建住宅整体推盘量出现回落。前述机构指出，“供给端修复不足或一定程度影响热点城市市场销售规模”。

　　从需求端来看，上海易居房地产研究院的数据显示，今年2月，一线城市新建住宅成交量环比和同比增速分别为-18%、-11%。该机构认为，“部分城市交易数据增速高，和持续压抑的需求有关，并不代表购房者购买力完全恢复了。类似一线城市交易数据冲高后依然下降，深刻说明市场回暖依然存在阻碍因素。”同样，二手房市场也面临相似的风险。

　　“如果以前些年作为参照的话，现在的交易量还远远谈不上‘火爆’。”北京某上市房企相关负责人也向21世纪经济报道记者表示，当前的市场热度主要源自过去挤压的购买力释放，能持续多久仍需观察。

　　他表示，从案场一线反馈的情况看，虽然门槛较低，但购房者的支付能力并没有完全恢复，体现为决策周期长、成交户型偏小等。同时，由于过去两年拿地较少，开发商的存货并不充裕，这能否持续支撑市场供应，也存在一定的疑问。