商品房保修难，卢天锡委员建议从工程款中预留质量保修金

　　商品房保修难，卢天锡委员建议从工程款中预留质量保修金

　　卢天锡

　　“由于房地产开发企业质量保修责任落实不到位，住房质量及其保修问题日益困扰着百姓生活。究其原因，主要在于商品房质量保修制度方面存在两个堵点难点问题。”

　　全国两会即将召开，全国政协委员、江西省政协副主席、民进江西省委会主委、江西省住建厅厅长卢天锡拟提交《关于完善商品房质量保修制度的提案》，呼吁纾解影响人民群众安居乐业的“烦心事”和“揪心事”。

　　据他分析，目前商品房质量保修责任明确，但建设单位责任落实“缺位”。《城市房地产开发经营管理条例》规定“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任”。《建设工程质量管理条例》规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。上述规定，对商品房质量保修责任作了明确的划定。

　　“但实际工作中，经常出现建设单位‘有责不担’、质量保修责任落实不到位的情况。”卢天锡列举到，有的建设单位因在项目地没有新的开发建设项目，已撤场甚至项目法人单位已结算、注销，“找不到人”；有的建设单位消极应对，问题反复修、反复有，或寄希望于将质量问题拖过保质期，造成业主诉求无法及时解决；有的项目主体工程和精装修工程不是同一家施工单位，出现墙面开裂、漏水等质量问题时，建设单位不履责，施工单位之间相互推诿责任；有的业主因无法直接联系到建设单位责任人或对工程质量问题法律责任主体不了解，将责任归咎于物业服务企业，以维修不到位为由拒缴物业费，引发业主与物业服务企业的矛盾纠纷。

　　另一个难点问题是质量保修责任及其对应的法律责任内容“错位”。

　　卢天锡表示，《建设工程质量管理条例》明确了施工单位不履行保修义务或拖延履行保修义务的法律责任，但该保修义务侧重于施工单位对建设单位履行保修义务。购房人与房地产开发企业签订商品房交易合同，并由房地产开发企业依法向购房人提供《住宅质量保证书》，相对购房人而言，不直接与施工单位产生合同关系，保修责任主体应为建设单位，但《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规对建设单位不履行保修义务或拖延履行保修义务进而侵害购房人权益情况，并未设置相应行政处罚的法律责任条款，房地产行政主管部门在处理有关问题时显得“无力”。

　　为进一步压实建设单位质量保修责任，落实相关市场主体保修义务，维护购房人合法权益，卢天锡建议：

　　一是建立房屋建设工程质量潜在缺陷保险制度。由建设单位在商品房预售前购买房屋质量保险，与保险公司签订书面保险合同，明确承保机构、保险内容、保险期限、理赔流程等投保信息，作为购房合同附件，经鉴定为保修责任范围内建设工程质量问题的，可由业主或委托的第三方直接维修，有关费用依据保险合同向保险公司索赔，以市场化、法治化方式落实建设单位质量首要责任，切实维护购房人合法权益。

　　二是推行物业质量保修金制度。将现行建设单位依据建设工程承包合同从工程款中预留的质量保修金，交由物业行政主管部门监管，由主管部门以物业服务区域为单位设立物业质量保修金专户，物业保修期限内，建设单位不履行保修义务且经鉴定为保修责任范围内建设工程质量问题的，可由业主委员会或委托的物业服务企业组织维修，费用从物业质量保修金专户中列支。

　　三是完善建设单位有关法律责任内容。落实建设单位质量问题“首要责任”，在《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规中增设建设单位拒不履行或拖延履行质量保修义务的法律责任条款，明确违法成本，解决建设单位“有责不担”“有令不行”问题，为监管部门维护购房人权益、协调处理相关质量问题信访投诉提供更有力的支撑。

　　作者：钟煜豪