品牌大咖说｜李亚明：新时期如何锻造商管公司的金字招牌？

　　中新经纬3月11日电 题：新时期如何锻造商管公司的金字招牌？

　　作者 李亚明 中新经纬特约专家、汉博商业执行副总裁

　　当前，房地产住宅、商业不动产市场均全面进入了深度调整期。大连万达集团开启轻资产转型、更名为万达商管后，其上市进程一波三折，颇为吸睛。从重资产的“大象起舞”，再到轻资产意欲“四两拔千金”，商业管理(以下称商管)公司正迎来前所未有的转型契机。

　　行业价值已被看见

　　随着疫情防控政策调整，越来越多的商业购物中心正回归烟火气。不同于上市潮冰封之前的2020年，整个商管业正面临全新的市场生态：疫后中国的存量商业面临着高比例空置率，以及快速攀升的掉铺率的现实情况；而线下商业消费品牌经历过疫情冲击之后，开店计划已变得前所未有地谨慎。

　　此外，商业消费的南北方差异度进一步拉大；尽管从中央到地方各类促消费政策密集出台，但众多没有品牌、抗风险能力较弱的小型商管公司在行业巨变中已悄无声息地“洗手隐退”。

　　自2017年《国民经济行业分类》添加“商业综合体管理服务”类别之后，商管行业快速发展，中国商管公司的价值正在被越来越多的人所看见。

　　我们始终认为，与酒店管理行业类似，由第三方商业管理团队去经营管理商业资产的市场渗透率将会越来越高。

　　在国内双循环重消费的战略格局之下，随着消费内容不断迭代，“商业＋X”的未来发展仍然充满想象。展望未来10—20年，商管行业的头部企业或将占领70%—80%的市场份额。

　　商管公司如何提升自身品牌价值？

　　第一，精准选择适合自身业务能力的项目标的。

　　进入疫情修复期后，商管公司的潜在服务标的操作难度常常很高。这些项目通常面临如建筑内外部装修和设施老化、物理结构(层高、动线、工程物业条件等)存在缺陷、内外交通不畅等问题。因此，商管公司选择项目标的或多或少都会涉及项目物业调整，这就使商管公司和投资业主方必须投入更多资金与时间成本。

　　这也意味着商管公司的服务已演化为一种以委托合作形式切入的“类投资”行为。这种“类投资”进一步倒逼商管公司必须提高选择项目的标准，因为合作双方从某种程度上已从过去的甲乙方角色转变为投资合伙人。

　　第二，匹配最契合项目的服务模式。

　　经过多年市场实践，商管公司形成了特有的服务模式，主要包括二房东模式(含保底租赁模式)、净收益分成模式、品牌及运营管理输出模式、小股操盘模式、成立合资公司模式、基金管理模式等。

　　疫情过后，市场出现不少刚刚缔结“合作婚约”就无法继续合作的现象。根本原因还是合作双方没有在长短期权责和利益分配方面做好动向厘清。只要有一方想赚快钱，契约就难持久，同时市场的急速变动也助推了双方“分手”节奏。

　　　汉博商业执行副总裁 李亚明

　　针对不同类型的资本方及项目背景，只有不断创新服务模式才能达成双赢。此外，商管服务模式的设定还涉及到商业不动产的资产证券化、税务筹划等问题，还会触达商业标的物业、停车等管理费用的收入计入。因此，商管公司的服务模式不仅要创新，还要沉下心来“做精做细”。

　　第三，锤炼好自身的金刚钻。

　　商管公司终究是人才和资本密集型行业，若要提升商业管理服务品质，说到底还是要落到人才和服务上。

　　商管行业的品质管控刨到根上其实就是“对人的管理”，在优秀专才团队基础上，商管公司需建立极强的输出品控体系，这就要求商管公司提供服务时要全面平衡各个维度业务的设计与执行情况。

　　商管公司要讲好“To B和To C”的双重商业故事

　　因为商管服务标的同时具有To B和To C的双重属性，因此公司在服务过程中，要争取讲好“两种商业故事”。

　　商管公司的To B价值首先意味着要老老实实、认认真真服务客户，为物业投资方提供真实可见的服务价值，即通过一个个扎实的项目案例，讲出一个个活生生的商管服务增值故事：或能帮助客户用最低成本实现商业物业价值的最大化；或如有点石成金之手，帮助客户烂尾或掉铺严重的项目快速起死回生；或通过资本辗转腾挪的专业能力让商业项目重回正轨。

　　而To C端的价值，要求商管公司最好自带商业项目品牌的产品线价值。疫后，目标消费人群的“情绪价值”在商业运营中体现更为突出。

　　事实证明，当下的消费者更愿为自己的情绪价值而买单。比如“大悦城”品牌有着大量年轻、活力的消费群体，求新、求变是其亮眼标签；而“万象城”品牌意味着要为中高端客群提供相应的差异化的生活消费体验。如何在商场运营中，时刻强化传递品牌的产品线价值，商管公司要有抢占目标群体心智的绝佳眼力、能力、执行力。

　　实体商业历经一场前所未有的疫情大洗礼后，“回归商业本质”成为行业的内生诉求。经营是一个有历史的古早行业，商管说到底就是要做好“经营”这门生意，并随着市场变动不断创新求变。我们相信，经历过资源深度再整合的中国商管业，必然会迎来发展的新篇章。(中新经纬APP)

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