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楼市企稳可期

2023-03-17 07:38:33 21世纪经济报道

  楼市企稳可期

  随着房地产市场交易转暖,越来越多的城市开始告别阴跌,迎来房价正增长。

  3月16日,国家统计局发布70个大中城市房价变化数据。今年2月,新建商品住宅价格环比上涨的城市有55个,比上月增加19个;二手住宅销售价格环比上涨的城市有40个,比上月增加27个。

  经历了一年多的筑底和调整后,房价上涨终于成为70个大中城市的主流。

  环比来看,今年2月,一二三线城市的平均房价均出现持平或上涨。同比来看,一线城市商品住宅销售价格同比上涨,二三线城市同比降幅收窄。

  房价的积极变化,是近期政策效果逐步显现、住房需求进一步释放的结果。统计局此前一天发布的数据显示,今年前两个月,全国商品房销售金额接近去年同期的水平。其中,商品住宅销售金额已经超过了去年同期。在近期的房地产市场,积极正面的信号变得越来越多。

  热点城市继续领涨

  价格信号是市场变化最直观的反映。拉长时间周期来看,2月的房价表现堪称近一年多来的最佳。

  今年2月,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量,为2021年7月以来的新高;二手住宅销售价格环比上涨的城市数量,为2021年8月以来的新高。考虑到房地产市场正是从2021年下半年进入调整期的,2月的房价表现,也被认为带有较强的拐点价值和信号意义。

  中原地产首席分析师张大伟指出,2023年2月份,房地产市场终于走出了一年多的低迷,在今年1月逐渐企稳的基础上,出现了房价全面企稳的迹象。“可以基本判断,市场出现了小阳春。”

  其中,一二三线城市房价环比全面回温的现象,也为近期所罕见。今年2月,一二三线城市新建商品住宅价格环比均出现上涨,其中三线城市的房价由跌转涨;二手房方面,一二线城市的价格保持环比上涨,三线城市则由下跌转为持平。

  贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为,去年新房项目“停贷潮”主要波及三线城市,导致三线城市房价下行幅度较大。目前三线城市房价已筑底,表明房地产市场面临的困难和风险是可以有效化解的。

  相比之下,热点一二线城市的房价更具增长韧性。在新房价格环比涨幅较大的城市中,除湛江外,天津、宁波、济南、昆明均为二线城市。二手房价格的领涨者,则包括上海、成都、无锡、北京、西安等城市。

  房价的回升,得益于政策驱动下的市场升温。去年以来,各级监管部门密集出台稳楼市政策,大大降低了购房门槛。其中,当前的首套房贷最低利率已降至历史低位,各类限制性政策也陆续退出,购房环境颇为“友好”。同时,随着融资环境的改善,房地产企业的流动性也有所缓解。

  随着供需两端的信心恢复,市场交易也开始升温。2023年春节假期期间,部分三四线城市的返乡置业就出现一定热度,一二线城市的二手房市场也供需两旺。节后,在各项稳楼市政策的作用下,需求继续释放,市场升温势头不减。

  今年1-2月,全国商品房销售面积1.51亿平方米,同比下降3.6%;商品房销售额1.54万亿元,仅下降0.1%。若剔除办公楼和商业营业用房,商品住宅销售额已经出现正增长。

  库存压力仍大

  价格回温固然值得欣喜,但对于市场的复苏前景,业界在乐观中仍有一丝谨慎。

  刘丽杰表示,1-2月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放,这其中大量的交易是改善性换房需求,短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。

  这也代表了业界的主流观点。虽然楼市已进入传统的“小阳春”时段,但市场信心并未完全恢复,一旦出现政策力度减弱、价格上调、经济环境变化等,就可能对需求产生挤出效应,进而影响市场复苏进程。

  刘丽杰还指出,全国新建商品住宅待售面积仍在增加,去化压力仍较大,同时房企融资和拿地信心虽有边际改善,但尚未完全恢复。目前二手房也供应充足,消费者可以选择的房源充裕,房价不会出现普遍性大幅上涨。

  根据国家统计局的数据,截至今年2月末,全国商品房待售面积6.55亿平方米,同比增长14.9%。时隔5年后,该指标再次恢复到6亿平方米以上。

  由于库存压顶,加之流动性尚待进一步改善,开发商的价格策略并不笃定。为对冲一季度财报减值准备的增加,今年2月,部分在售新房项目取消了价格优惠。但这仅限于核心区域,在城市外围,新盘项目仍以价格促销为主,只是部分项目的优惠力度有所减弱。

  根据房企的公告,今年2月,旭辉、融创等房企的合同销售均价比1月有所提升,绿城、远洋等房企售价则有所下降。

  北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,部分区域的确存在需求旺盛的情况,企业也会适时提价,弥补利润损失。但总体来看,加快去化、扩充流动性仍是主流。他认为,目前开发商的定价策略仍是理性的,新房项目的价格并不会大幅上涨。

  二手房面临的情况较为类似。贝壳研究院指出,目前二手房挂牌数量比较多,消费者可以选择的房源非常充裕,市场并非供不应求,房价也不会出现普遍性大幅上涨。该机构指出,随着这波积压的需求快速释放,预计3月市场修复势头较2月有所减弱。

来源:21世纪经济报道

编辑:郭晋嘉

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