“拐点”将至？美国房地产市场十年疯狂止步

　　“拐点”将至？美国房地产市场十年疯狂止步

　　在2020年疫情之后，美国房地产市场异常火爆。

　　然而，由于抵押贷款利率不断提高，房地产繁荣已急剧放缓，房地美经济学家甚至警示，美国房地产市场正走向自2006年以来“最严重的收缩”。

　　市场降温三大迹象

　　美国自2011年9月以来，房价就在逐年上涨，疫情的发生加剧了上涨速度。

　　2020年疫情暴发后，当年6、7、8月3个传统房地产市场的旺季，房价开始快速上涨。为了刺激经济，美联储放水，房贷利率骤降，公众对于疫情恐惧情绪的消退叠加全美房屋库存的骤降让美房地产市场趋于疯狂。

　　但这种疯狂在今年按下暂停键。

　　全球房产科技集团居外IQI联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里说，“美国楼市在迅速降温，过去两年楼市的高热度，在高涨了近30%的房价，和史上最高的按揭利率双重夹击下，现已冷却不少。大批买家无力承受买楼和供楼压力，已停下脚步。”

　　抵押贷款利率上升为该国过热的房地产市场降温，过去一年，抵押贷款利率飙升2.75个百分点，其中大部分发生在过去6个月，这在历史上也罕见。到现在抵押贷款利率已至5%以上。今年，从3月到4月，美国的新房销售下降了16.6%，

　　房地美副首席经济学家Len Kiefer在社交媒体警示了房地产市场的下行趋势：“美国房地产市场正处于自2006年以来最显著收缩的开始阶段。”

　　有三个迹象印证了美国房地产市场正在降温：

　　按揭申请大减

　　根据抵押银行家协会(MBA)发布的最新数据，截至6月3日的一周，美国的抵押贷款申请下降了6.5%，降至22年来的最低水平。

　　“过去几个月，购房市场一直受到住房库存持续低迷和抵押贷款利率飙升的影响。这些对潜在的首次购房者来说承担起来更加困难。”MBA的Joel Kan说。

　　带看需求下降

　　全美房地产经纪公司Redfin购房者需求指数(衡量寻找Redfin中介带看的指标)在5月底同比下降9%。由于卖家已经认识到经济放缓，超过五分之一的人已经降价。

　　“虽然我们确实预计房价增长率会下降，但我们预计全国房价不会大幅下跌”，Redfin Economics的Chen Zhao说，“对于试图寻求今年最佳时机入手的购房者来说，等待的主要好处是，随着供应开始增加，购房需求竞争可能会减少。”

　　售房时间更长

　　房屋建筑商研究公司John Burns Real Estate Consulting 5月份的房屋建筑商调查中，建筑统计数据全面下降。

　　得克萨斯州奥斯汀的一位房屋建筑商表示，现在奥斯汀一些完工的房屋需要一个月的时间才能售出，而此前可能仅用几个小时。

　　宾夕法尼亚州哈里斯堡的一位建筑商报告称，他们在5月份未能实现50%的销售目标。

　　田纳西州纳什维尔的另一位建筑商则表示，大多数建筑商正在将投机性房屋(即在没有找到买家的情况下建造的房屋)开工减少15%。还有一些房产商要求买家支付更高的预付款。

　　贷款利率仍可能上升

　　此轮房产市场降温主因是抵押贷款利率仍旧存在上升的可能。

　　上周五，美国消费者物价指数达到8.6%的40年高位，高于预期，令金融市场感到不安。截至上周五收盘，30年期固定抵押贷款平均利率为5.85%。

　　抵押贷款利率还可能超过6%。

　　从历史上看，抵押贷款利率和10年期国债收益率的走势相符。如果10年国债收益率持续走高，抵押贷款利率可能高达6%。穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪表示：“我认为还没有看到美国国债收益率上升的终结。”

　　周三，美联储将发布6月货币政策决定，市场对于美联储加息的预期强烈。

　　从技术上讲，美联储并不决定抵押贷款利率，不过抵押贷款利率通常会随着联邦基金利率的增长而上升。

　　市场加息的预期进一步加大房地产市场的压力。很显然，不断抬升的抵押贷款利率可能会减少买家需求，但由于供应有限和建设低迷，市场仍然吃紧。

　　HousingWire的首席分析师Logan Mohtashami说，即使房地产市场降温，市场上的库存仍然太少。事实上，绝大多数区域房地产市场的库存水平仍比大流行前的水平低50%以上。

　　他说，如果抵押贷款利率再次开始下降，库存紧张水平可能会导致“狂热”卷土重来。

　　卡斯夫·安萨里也认为，美国楼市的基本面没有改变。一方面，疫情使人们衍生出对更大住宅的需求，另一方面，住宅供应严重不足。这决定了美国楼市在相当长的一段时间内，价格还会坚挺。不过，楼市将进入到一个“正常”阶段，楼价年涨幅可能在个位数，买房不再需要要跟几十个人竞争，抄房客退出了楼市。这对普通买家来说不是坏事。美国楼市对外国买家也还保持开放。美国南方州如得州和佛罗里达州，其楼市受益于疫情甚多，价格还相当实惠。

　　记者 袁源