刚需楼盘集中入市 深圳开启打折“内卷模式”

　　刚需楼盘集中入市，深圳开启打折“内卷模式”

　　作者：张慧敏

　　二季度，深圳新盘加速了入市的步伐，获批的项目远超一季度。

　　与此同时，楼盘之间的获客拉锯战也竞相登场，“打折”、“优惠”等字眼在各楼盘的宣传海报中频频出现，不过，不少楼盘收获的仍是一片冷清。

　　深圳楼市回暖，或许还需要更多的时间。

　　买房即打折

　　近期，深圳新房市场的供应节奏不断加快。深圳市房地产信息平台显示，今年一季度，深圳全市一共8个新房住宅项目获得预售证，而截至6月16日，二季度已有20个项目获得预售证，仅6月11日，就有招商雍和府、润峯云上府、深业云筑三个楼盘同时开放登记，而购房者只能三者选其一。

　　值得注意的是，并不是所有的楼盘都能像此前热销的海德园、招商仕林臻邸那样的幸运，能够在当日就近乎告罄。相反，近期有楼盘认筹人数不及房源总数，开盘当天去化不到一半，还有楼盘在还未开盘就已经宣布有“打折优惠”。

　　据了解，近期入市的楼盘主要分布在宝安、光明、龙华、龙岗等外围区域，大多属于均价5万元/平左右的刚需盘。

　　位于光明区凤凰街道的特发观月台近期推出359套房，意向登记的购房者总共218批，不及该项目的房源总数。该项目的销售人员对第一财经表示，6月11日开盘当天，特发观月台去化166套，不及房源总量的一半，而还是打折促销之后的“战绩”。据悉，该项目此前的备案均价为4.69万元/平，开盘打折之后的均价为4.28万元/平，相当于备案价的91折。

　　位于宝安区的京基智农山海公馆近期推出501套住宅，备案均价约6.92万/平，启动了登记享99折，准时签约99折的优惠活动。6月12日，该项目意向登记人名册公示，共107批意向客户入围选房，认筹率仅21.36%。对于该楼盘认筹人数较少的原因，有分析指出，尽管该楼盘位于西乡片区，紧挨铁仔山公园，但是该楼盘的交通和教育资源一般，1公里内没有地铁站，另外，该楼盘的使用年限仅50年。

　　宝安区沙井片区的招商雍和府推出了183套房源，均价5.2万元/平，共217批客户入围选房。尽管选房客户比房源多，但招商雍和府仍然表示，购房者在i深圳登记既享受总价减免3万元的优惠。

　　光明区公明片区的深业云筑均价4.7万元/平，近期推出了751套住宅，入围选房的客户总量暂未公示，该项目也打出了“99、97、97折”的开盘折扣组合拳，折后均价约4.37万元/平。

　　市场不及预期

　　一名房地产销售人员对第一财经表示，目前深圳在售的住宅项目中，除了宝安的润峯云山府、华润城润玺二期，其他的在售住宅项目几乎都在打折。整体来看，去年深圳在售的楼盘折扣力度不大，今年以来，房企的资金压力变大，为了回笼资金，为了还款，于是开始推出折扣。例如位于光明区的龙光玖瑞府，去年11月开盘推出297套房源，截至目前还有房源待售，近期推出了92折的优惠。

　　还未开盘就推出打折优惠，这样的现象并不是深圳新盘销售的一贯现象。一位房企从业者对第一财经表示，不少楼盘还未开盘就打折，主要是想吸引顾客，而在此前几年深圳楼市“一房难求”的情况下，楼盘几乎不需要通过这种方式来蓄客。她表示，当前的购房者变得更加理性，“买房致富”的观念也逐渐被淡化，与此同时，理性的购房者是否会为这样的“优惠”买单则取决于购房者的综合考量。

　　上述房企人士表示，“竞争力相对较强的项目仍然不需要通过这样的方式吸引顾客。”例如近期入市的润峯云上府，尽管没有折扣，但是购房者对其的关注度也并不小，而这则与该项目近地铁、靠近前海、单价相对较低、国企背书等因素有关。

　　另外，对于二季度深圳新盘入市数量明显多于一季度的情况，上述房企从业者对第一财经表示，这主要与房企拿地的时间、项目规划审批的进度有关，与房企等待楼市回暖则没有太大的关系，因为对于房企来说，握在手中的土地存在资金成本，时间越长，资金成本也越高，项目能早入市更好，况且从当前来看，深圳楼市还没有真正回暖。

　　追本溯源，除了购房者更加理性以外，深圳近期大量新盘入市，且开盘即打折的现象，或许与近两年深圳大量的宅地供应有关。

　　华经产业研究院整理的数据显示，2015——2019年，深圳的宅地供应面积分别为13.3万方、26.3万方、5.7万方、17.7万方、40.9万方。而自2020年开始，深圳宅地出让的规模迅速上升，2020年和2021年分别为189.5万方和234.8万方，均远超过去5年的总和。而从供应地块的区域来看，近两年的宅地供应大多在宝安、光明、龙华、龙岗、坪山等外围区域，外围区域的房价限制价格也大多在5万元/平左右。

　　宅地供应猛增的同时，深圳新房供应量和成交量也逐年增多。深圳中原研究院数据显示，2021年，深圳新房推售面积603.2万平，已经连续5年实现增长；2021年，深圳新房成交52417套，创6年来新高。

　　随着2020年和2021年招拍挂出让的地块陆续入市，2022年，深圳新房的供应量继续上升，然而，市场的需求却有所放缓。乐有家统计的数据显示，今年前5月，深圳一手房网签量为1887套，比今年的春节月网签量低，创近两年来新低。乐有家研究院认为，目前客户对深圳楼市信心度不高，加上经济大环境一般，导致深圳一二手楼市成交量均受明显影响。