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刚需楼盘集中入市 深圳开启打折“内卷模式”

2022-06-16 14:51:44 第一财经

  刚需楼盘集中入市,深圳开启打折“内卷模式”

  作者:张慧敏

  二季度,深圳新盘加速了入市的步伐,获批的项目远超一季度。

  与此同时,楼盘之间的获客拉锯战也竞相登场,“打折”、“优惠”等字眼在各楼盘的宣传海报中频频出现,不过,不少楼盘收获的仍是一片冷清。

  深圳楼市回暖,或许还需要更多的时间。

  买房即打折

  近期,深圳新房市场的供应节奏不断加快。深圳市房地产信息平台显示,今年一季度,深圳全市一共8个新房住宅项目获得预售证,而截至6月16日,二季度已有20个项目获得预售证,仅6月11日,就有招商雍和府、润峯云上府、深业云筑三个楼盘同时开放登记,而购房者只能三者选其一。

  值得注意的是,并不是所有的楼盘都能像此前热销的海德园、招商仕林臻邸那样的幸运,能够在当日就近乎告罄。相反,近期有楼盘认筹人数不及房源总数,开盘当天去化不到一半,还有楼盘在还未开盘就已经宣布有“打折优惠”。

  据了解,近期入市的楼盘主要分布在宝安、光明、龙华、龙岗等外围区域,大多属于均价5万元/平左右的刚需盘。

  位于光明区凤凰街道的特发观月台近期推出359套房,意向登记的购房者总共218批,不及该项目的房源总数。该项目的销售人员对第一财经表示,6月11日开盘当天,特发观月台去化166套,不及房源总量的一半,而还是打折促销之后的“战绩”。据悉,该项目此前的备案均价为4.69万元/平,开盘打折之后的均价为4.28万元/平,相当于备案价的91折。

  位于宝安区的京基智农山海公馆近期推出501套住宅,备案均价约6.92万/平,启动了登记享99折,准时签约99折的优惠活动。6月12日,该项目意向登记人名册公示,共107批意向客户入围选房,认筹率仅21.36%。对于该楼盘认筹人数较少的原因,有分析指出,尽管该楼盘位于西乡片区,紧挨铁仔山公园,但是该楼盘的交通和教育资源一般,1公里内没有地铁站,另外,该楼盘的使用年限仅50年。

  宝安区沙井片区的招商雍和府推出了183套房源,均价5.2万元/平,共217批客户入围选房。尽管选房客户比房源多,但招商雍和府仍然表示,购房者在i深圳登记既享受总价减免3万元的优惠。

  光明区公明片区的深业云筑均价4.7万元/平,近期推出了751套住宅,入围选房的客户总量暂未公示,该项目也打出了“99、97、97折”的开盘折扣组合拳,折后均价约4.37万元/平。

  市场不及预期

  一名房地产销售人员对第一财经表示,目前深圳在售的住宅项目中,除了宝安的润峯云山府、华润城润玺二期,其他的在售住宅项目几乎都在打折。整体来看,去年深圳在售的楼盘折扣力度不大,今年以来,房企的资金压力变大,为了回笼资金,为了还款,于是开始推出折扣。例如位于光明区的龙光玖瑞府,去年11月开盘推出297套房源,截至目前还有房源待售,近期推出了92折的优惠。

  还未开盘就推出打折优惠,这样的现象并不是深圳新盘销售的一贯现象。一位房企从业者对第一财经表示,不少楼盘还未开盘就打折,主要是想吸引顾客,而在此前几年深圳楼市“一房难求”的情况下,楼盘几乎不需要通过这种方式来蓄客。她表示,当前的购房者变得更加理性,“买房致富”的观念也逐渐被淡化,与此同时,理性的购房者是否会为这样的“优惠”买单则取决于购房者的综合考量。

  上述房企人士表示,“竞争力相对较强的项目仍然不需要通过这样的方式吸引顾客。”例如近期入市的润峯云上府,尽管没有折扣,但是购房者对其的关注度也并不小,而这则与该项目近地铁、靠近前海、单价相对较低、国企背书等因素有关。

  另外,对于二季度深圳新盘入市数量明显多于一季度的情况,上述房企从业者对第一财经表示,这主要与房企拿地的时间、项目规划审批的进度有关,与房企等待楼市回暖则没有太大的关系,因为对于房企来说,握在手中的土地存在资金成本,时间越长,资金成本也越高,项目能早入市更好,况且从当前来看,深圳楼市还没有真正回暖。

  追本溯源,除了购房者更加理性以外,深圳近期大量新盘入市,且开盘即打折的现象,或许与近两年深圳大量的宅地供应有关。

  华经产业研究院整理的数据显示,2015——2019年,深圳的宅地供应面积分别为13.3万方、26.3万方、5.7万方、17.7万方、40.9万方。而自2020年开始,深圳宅地出让的规模迅速上升,2020年和2021年分别为189.5万方和234.8万方,均远超过去5年的总和。而从供应地块的区域来看,近两年的宅地供应大多在宝安、光明、龙华、龙岗、坪山等外围区域,外围区域的房价限制价格也大多在5万元/平左右。

  宅地供应猛增的同时,深圳新房供应量和成交量也逐年增多。深圳中原研究院数据显示,2021年,深圳新房推售面积603.2万平,已经连续5年实现增长;2021年,深圳新房成交52417套,创6年来新高。

  随着2020年和2021年招拍挂出让的地块陆续入市,2022年,深圳新房的供应量继续上升,然而,市场的需求却有所放缓。乐有家统计的数据显示,今年前5月,深圳一手房网签量为1887套,比今年的春节月网签量低,创近两年来新低。乐有家研究院认为,目前客户对深圳楼市信心度不高,加上经济大环境一般,导致深圳一二手楼市成交量均受明显影响。

(编辑:董文博)
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