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杨科伟等:“房票”重出江湖,能否激活楼市困境?

2022-06-24 13:47:08 中新经纬

  中新经纬6月24日电 题:“房票”重出江湖,能否激活楼市新困境?

  作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理

  柏品慧 克而瑞研究中心研究员

  2022年以来,在降低首付、放开限购限售的同时,“房票安置”政策重出江湖,据克而瑞不完全统计,包括河南郑州、浙江宁波奉化区、江苏南京溧水区等至少19个城市(区)相继落地了房票安置政策。

  房票安置,通常是指在拆迁安置过程中,对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即房票安置并非直接领取安置款,而是拿着房票买房,抵扣房款。

  近期的房票安置涉及哪些基本内容?

  据我们调研,2022年多个城市(区)推出的房票安置主要涉及以下六个方面的内容:

  其一,房票面值普遍高于货币补偿款。例如江阴,房票面值由货币补偿房票、购房优惠房票两部分组成,其中货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%;购房优惠房票=购房面积×土储中心与房企谈判确定的优惠底价×5%。

  其二,房票使用有效期大都在12个月以内。如鄂州,房票自出具之日起,有效期12个月,张家港凤凰镇房票有效期仅3个月。

  其三,政府搭建“房源超市”,房票安置享价格优惠。例如信阳,该市住建部门牵头建立“房源超市”,房企自愿提出申请,明确接受房票安置的具体房源、价格优惠幅度。

  其四,购房款大都不低于房票金额的85%,房票余额可退还。例如界首,购房款不得低于房票金额的85%,不足部分由被征收人自行支付,尚有余额的,余额部分由房企于购房合同生效并完成备案之日起,三个月内退还被征收人。

  其五,部分城市以税收减免或购房补贴进一步刺激房票安置。例如龙港,新购房屋价值与房票票面价值相等部分免征契税,仅超出房票安置补偿款部分缴纳相关税费。

  其六,房企依进度与当地政府结算房票资金。例如许昌,商品房买卖合同生效并完成备案之日起2个月内拨付房票金额的60%,完成房屋所有权首次登记1个月内再拨付30%,余款于房屋交付后3个月内拨付。

  我们认为,多地推行房票安置主要有两方面核心动因:

  其一,当前救市政策效果不达预期,市场并未回稳。例如南京溧水区市场形势依旧严峻,部分项目更是零认购。

  其二,现阶段推行房票安置,有借鉴历史经验,“旧瓶装新酒”的味道。2014—2017年,全国棚改货币化安置加速推进,助力三四线城市房地产市场全面转暖。以套均住房面积85平方米测算可知,2017年全国棚改货币化安置大约实现去库存3.1亿平方米,占当年全国商品住宅销售面积的比重达到21.5%。

  因此,现阶段推行房票安置,可谓是“照方抓药”,压力城市寄希望通过房票安置拉动居民购房消费,助力房地产去库存。

  值得一提的是,区别于棚改货币化安置存在真实购房需求转化的问题,即部分拆迁户拿到货币补偿款不买房而是用于了其他消费,但这一次房票安置将货币补偿资金提前锁定在住房领域,似乎更能拉动潜在购房消费。

  货币安置效用最终取决于实际执行效果

  早期,棚改货币化安置,确实对拉动住房销售起过积极效用,那本次房票能否激活当前羸弱的房地产市场?

  我们认为,地方财力、市场实际情况等多种因素都会影响房票安置的最终落地效果。目前,房票制度在实际执行过程中要面临三个不小的挑战。

  首先,市场下行的三大核心问题仍悬而未决。第一,市场需求及购买力透支。受疫情影响,居民就业及收入预期下滑,首付及月供还贷压力上升;第二,房价预期转跌,市场观望情绪依旧浓重;第三,房企暴雷致市场信心缺失,购房者普遍担忧房屋交付问题。

  其次,房票发放数量将显著受限。在没有中央信贷资金助力情况下,房票就需要地方财政资金予以补贴。对那些财政资金本就捉襟见肘的城市而言,实难在全市范围全面推广房票安置,房票发放数量也将显著受限。

  最后,基于担忧房票资金结算,房企参与积极性不高。房票相当于地方政府给房企“打白条”,房票资金结算与地方财政资金充裕程度密切相关。对那些财政收支压力较大的城市,房屋销售后的房票账面资金结算犹存较大不确定性,难免影响企业销售回款进度,这会打击房企参与的积极性。(中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪

(编辑:董湘依)
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