杨科伟等：“房票”重出江湖，能否激活楼市困境？

　　中新经纬6月24日电 题：“房票”重出江湖，能否激活楼市新困境？

　　作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理

　　柏品慧 克而瑞研究中心研究员

　　2022年以来，在降低首付、放开限购限售的同时，“房票安置”政策重出江湖，据克而瑞不完全统计，包括河南郑州、浙江宁波奉化区、江苏南京溧水区等至少19个城市(区)相继落地了房票安置政策。

　　房票安置，通常是指在拆迁安置过程中，对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即房票安置并非直接领取安置款，而是拿着房票买房，抵扣房款。

　　近期的房票安置涉及哪些基本内容？

　　据我们调研，2022年多个城市(区)推出的房票安置主要涉及以下六个方面的内容：

　　其一，房票面值普遍高于货币补偿款。例如江阴，房票面值由货币补偿房票、购房优惠房票两部分组成，其中货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%；购房优惠房票=购房面积×土储中心与房企谈判确定的优惠底价×5%。

　　其二，房票使用有效期大都在12个月以内。如鄂州，房票自出具之日起，有效期12个月，张家港凤凰镇房票有效期仅3个月。

　　其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享价格优惠。例如信阳，该市住建部门牵头建立“房源超市”，房企自愿提出申请，明确接受房票安置的具体房源、价格优惠幅度。

　　其四，购房款大都不低于房票金额的85%，房票余额可退还。例如界首，购房款不得低于房票金额的85%，不足部分由被征收人自行支付，尚有余额的，余额部分由房企于购房合同生效并完成备案之日起，三个月内退还被征收人。

　　其五，部分城市以税收减免或购房补贴进一步刺激房票安置。例如龙港，新购房屋价值与房票票面价值相等部分免征契税，仅超出房票安置补偿款部分缴纳相关税费。

　　其六，房企依进度与当地政府结算房票资金。例如许昌，商品房买卖合同生效并完成备案之日起2个月内拨付房票金额的60%，完成房屋所有权首次登记1个月内再拨付30%，余款于房屋交付后3个月内拨付。

　　我们认为，多地推行房票安置主要有两方面核心动因：

　　其一，当前救市政策效果不达预期，市场并未回稳。例如南京溧水区市场形势依旧严峻，部分项目更是零认购。

　　其二，现阶段推行房票安置，有借鉴历史经验，“旧瓶装新酒”的味道。2014—2017年，全国棚改货币化安置加速推进，助力三四线城市房地产市场全面转暖。以套均住房面积85平方米测算可知，2017年全国棚改货币化安置大约实现去库存3.1亿平方米，占当年全国商品住宅销售面积的比重达到21.5%。

　　因此，现阶段推行房票安置，可谓是“照方抓药”，压力城市寄希望通过房票安置拉动居民购房消费，助力房地产去库存。

　　值得一提的是，区别于棚改货币化安置存在真实购房需求转化的问题，即部分拆迁户拿到货币补偿款不买房而是用于了其他消费，但这一次房票安置将货币补偿资金提前锁定在住房领域，似乎更能拉动潜在购房消费。

　　货币安置效用最终取决于实际执行效果

　　早期，棚改货币化安置，确实对拉动住房销售起过积极效用，那本次房票能否激活当前羸弱的房地产市场？

　　我们认为，地方财力、市场实际情况等多种因素都会影响房票安置的最终落地效果。目前，房票制度在实际执行过程中要面临三个不小的挑战。

　　首先，市场下行的三大核心问题仍悬而未决。第一，市场需求及购买力透支。受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升；第二，房价预期转跌，市场观望情绪依旧浓重；第三，房企暴雷致市场信心缺失，购房者普遍担忧房屋交付问题。

　　其次，房票发放数量将显著受限。在没有中央信贷资金助力情况下，房票就需要地方财政资金予以补贴。对那些财政资金本就捉襟见肘的城市而言，实难在全市范围全面推广房票安置，房票发放数量也将显著受限。

　　最后，基于担忧房票资金结算，房企参与积极性不高。房票相当于地方政府给房企“打白条”，房票资金结算与地方财政资金充裕程度密切相关。对那些财政收支压力较大的城市，房屋销售后的房票账面资金结算犹存较大不确定性，难免影响企业销售回款进度，这会打击房企参与的积极性。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪