上半年超560条政策稳楼市，新房二手房等来库存“拐点”

　　上半年超560条政策稳楼市，新房二手房等来库存“拐点”

　　地方楼市政策超560条、仅公积金政策便超300条......今年上半年，全国楼市正在悄然发生变化。

　　机构最新统计显示，为推动楼市“止跌回稳”，上半年各地围绕激活需求、放开限制性要求、调整公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等，稳楼市政策力度只增不减。

　　从政策效果看，上半年新房市场成交规模还在下滑，但全国商品房待售库存已同比下降；二手房表现优于新房，上半年重点城市成交套数同比增长约6%，多城二手房挂牌规模也明显回落。

　　日前《求是》杂志发文提到，要“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。业内认为，这表明稳定房地产已上升为关乎居民财富的问题，下半年政策将围绕“稳市场、防风险、促转型”持续加码落地。

　　着力稳定房地产

　　经历连续两年集中纾困后，2026年上半年楼市政策有哪些变化？

　　中指研究院最新统计显示，2026年上半年全国超260省市(县)出台政策超560条，其中二季度落地政策条数超360条，涉及优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴等多个方面。

　　在数百条楼市政策中，公积金是今年居民关注的一大重点。上半年，各地仅公积金政策便出台超300条，主要落脚在提高公积金贷款额度、扩大提取使用范围、优化灵活就业人员缴存、异地职工缴存等方面。

　　目前，多地公积金的使用方向，已经涉及缴纳物业费、住房装修、购房税费、购买车位、用于城市更新等多个方面，青岛、广州等地还支持公积金用于住房“原拆原建”的资金需求。

　　在放开限制性政策方面，以上海、深圳、广州等为代表的城市，接连出台了放宽购房限制的新政，比如上海缩短非沪籍外环内购房社保年限至连续1年，符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房等。

　　可以说，上半年各地在“稳楼市”上力度不减，且聚焦在了切实关乎民生的领域。

　　这背后，离不开中央层面对房地产市场的表态和定调。从中央政治局会议确立房地产工作总纲领，到《求是》刊发文章提出“加快修复居民资产负债表”，房地产作为关乎国民经济的重要行业，整体风险化解及转型发展仍是政策的重中之重。

　　克而瑞地产研究表示，4月28日召开的中央政治局会议，对房地产的表述出现多处调整，标志着房地产政策正式从“风险集中攻坚期”步入“风险常态化管控+行业转型发力期”的新阶段。

　　首先，经过2024～2025年的持续纾困，保交楼主体任务基本收官，头部企业债务风险有序出清，行业最剧烈的风险释放阶段已经过去，会议对房地产风险化解的基调从“持续用力”转向“有效”的常态化模式。

　　其次，房地产工作目标从“持续巩固稳定态势”转向“努力稳定房地产市场”，一方面承认当前市场仍处于筑底调整阶段，同时明确要以更大力度的政策协同，守住市场平稳运行的底线，防止再次出现下行波动。

　　6月18日，《求是》杂志再次发表《以更大力度提振消费》一文，提出“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。这表明，稳定房地产已上升为关乎居民财富安全感与社会消费信心的宏观问题。

　　丁祖昱评楼市表示，2026年作为“十五五”规划开局之年，上半年房地产的顶层定调、货币调控等政策密集落地，已形成覆盖风险化解、市场托底、行业转型、民生安居的完整政策体系。

　　新房库存出现拐点

　　在楼市政策“组合拳”作用下，上半年商品房销售是否有改善？

　　据中指研究院统计数据，2026年上半年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约12%。其中，一季度销售同比下降22%；二季度期间，4月新房销售同比基本持平，5、6月同比分别小幅下降5%、4%。

　　可见，当前楼市行情仍在盘整，但受二季度以来政策密集出台的影响，新房市场规模下滑的速度在减缓。

　　北上广深等核心城市，更是成为新房改善需求释放的“主战场”。据中指研究院统计，4月、5月期间，一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，初步统计6月销售面积同比基本持平。

　　以“好房子”为主力的改善产品，成为上半年新房市场的亮点之一。据中指数据，2026年1～5月，30城120平以上新房成交占比达48%，较去年全年提高2.3个百分点，其中120～144平米占比扩大至32%。

　　这意味着，新房市场上有近一半的购房者，选择的是面积120平方米以上的改善产品。

　　此外，新房价格表现也有积极信号。国家统计局数据显示，2026年5月末，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线、三线城市新房销售价格分别环比下降0.1%、0.4%。70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有16个，为近一年以来新高。

　　中指研究院表示，2026年二季度以来，房地产市场出现边际修复，但新房市场较为分化，一线及部分核心二线城市在优质项目带动下成交回升，但高度依赖“产品力+区位稀缺性”，市场冷热不均进一步加深。

　　值得注意的是，受房企投资拿地下滑、市场点状回升的影响，新房库存规模出现改善“拐点”。

　　据国家统计局数据，2026年5月末，全国商品房待售面积为7.72亿平方米，同比下降0.4%，已是连续3个月同比下降。今年3月以来，全国商品房待售面积结束了自2021年7月以来的持续增加态势，供给端“控增量、去库存”的效果逐步显现。

　　从开工与销售的对比看，今年1～5月，全国住宅新开工面积1.31亿平方米，同比下降23.4%；新建住宅销售面积2.60亿平方米，同比下降12.1%。新开工面积持续小于销售面积，间接推动库存规模逐步回落。

　　丁祖昱评楼市称，当前行业确定性持续累积，尤以上海、深圳、广州等地为代表，二季度以来新房市场持续保持热度。上半年虽然行业没有出现反转，但2026年应该是“筑底年”，未来核心城市有望率先企稳。

　　二手房挂牌压力缓解

　　相较于新房市场，上半年二手房市场的修复态势更为显著。

　　中指研究院表示，今年上半年，重点20城二手住宅成交约76万套，同比增长约6%，二季度单月同比增幅均超10%。6月二手房市场热度延续，初步统计20城二手住宅成交13万套，同比增长13%，市场活跃度在传统“小阳春”后仍在延续。

　　从重点城市来看，北京、上海、深圳等核心城市，二手房市场自“小阳春”以来持续活跃。6月(截至28日)，北京、上海在较高基数下仍分别同比增长5.6%、23.8%，北京预计将连续三个月创近五年同期新高；上海二手房成交规模实现连续四个月同比增长，市场保持高活跃度。

　　二手房市场相对活跃，背后有哪些原因？

　　除了政策放宽的刺激，这背后还源于二手房价格经历深度调整后，刚需购房门槛有所降低，对二手房成交形成支撑；另一方面，随着市场逐步进入存量主导阶段，新房供应缩量明显，并持续向改善型产品倾斜，对城市的刚需购房者来说，更多通过购买二手房满足住房需求。

　　值得注意的是，上半年二手房市场另一重要指标，是存量挂牌房源持续下降。

　　中指研究院称，2025年10月末，25个重点城市二手房挂牌量一度达到223万套，大量挂牌导致二手房价格出现“急跌”。而到今年5月末，重点城市二手房挂牌量为211万套，相比去年10月下降5%；其中北京、上海分别较去年高点下降17%和26%。

　　“核心城市挂牌量回落，反映出市场预期已经逐步回归理性。”该研究院称，当前二手房市场“挂牌收缩+成交放量”的组合，也表明市场正在从流动性修复，逐步走向供需再平衡的阶段。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也称，虚高挂牌逐步出清、成交去化提速、业主定价趋于务实等原因，共同推动了二手房挂牌量下降，这一趋势将逐步传导至价格端、预期端，以及整个市场的运行中。

　　他表示，二手房挂牌量的下降，将有效缓解二手房价格的下行压力，为“止跌回稳”奠定供应端基础。第二，促进市场预期修复，买卖双方从“观望僵持”转向“有序成交”。第三，助力打通置换链条，促进二手房与新房市场形成良性互动，为构建房地产新模式提供支撑。

　　整体来看，当前二手房市场已出现一些积极变化；3月以来，北京、上海、深圳等城市住宅租金连续数月环比上涨，也反映出核心城市租赁市场对住房价值的支撑作用增强。业内认为，下半年核心城市二手房价格大幅下跌的概率较小，预计整体以窄幅波动为主。