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光大宏观高瑞东团队:房地产投资有哪些新变化?

2022-07-04 09:21:48 中新经纬

  中新经纬7月4日电 4日,光大证券首席宏观经济学家高瑞东团队发布研报指出,房地产建安投资增速有望在三季度末呈现企稳回升态势,对固定资本形成的拖累作用也将逐渐减弱。

  为什么稳住房地产投资至关重要?

  高瑞东团队认为,房地产建安投资对于固投和GDP的拖累作用正在趋弱。在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力之下,“稳增长”成为今年政策诉求和市场关注的主线,从支出法的视角来观察,外需主要取决于欧美等消费型经济体的经济表现,国内消费又在很大程度上受到疫情反复的扰动,投资也就成为了“稳增长”最重要的抓手。在固定资产投资中,房地产开发投资的占比常年维持在20%-30%之间,因而,房地产开发投资的稳定,对于投资支撑“稳增长”具有重要作用

  研报指出,可以看到,2021年10月以来,房地产建安投资占固定资产投资和实际GDP的比例逐月下行,意味着房地产建安投资由原本GDP的拉动项,转变为了GDP形成的拖累项。但同时会发现,房地产建安投资占固定资产投资和实际GDP比例下行的斜率,自2022年3月以来开始呈现放缓态势,表明房地产建安投资对GDP形成的拖累正在边际收缩。

  研报称,房地产行业涉及的上下游行业众多,根据2020年国家投入产出表的行业分类及投入产出关系来看,房地产行业全产业链一共涉及上、下游144个行业。因而,房地产建安投资的变化,不仅仅会直接影响固定资本形成,还会通过上下游产业链对经济增长中的其他部分形成涟漪效应。

  根据测算,房地产建安投资对GDP形成的综合贡献(直接占比和间接拉动的增加值占比),已经由2021年9月的19.6%下行至2022年5月的13.5%,但是这一下行趋势自2022年3月以来已经呈现明显的放缓态势

  如何看待后续房地产投资的走势?

  根据研报,房地产开发投资主要包含四个部分,分别是建筑工程、安装工程、设备器具和其他费用,其中,其他费用又可以拆分为其他和土地购置费两部分。无论是支出法,还是生产法,土地购置费都是不纳入GDP核算的,因而,主要关注剔除土地购置费后的房地产开发投资,不妨将其定义为房地产建安投资,而房地产建安投资主要产生于房地产施工环节,可以进一步拆分为施工面积和施工强度之积。

  研报认为,房地产建安投资增速有望在三季度末企稳回升。从施工面积增速来看,新增施工面积之前,往往需要先行融资覆盖施工期间的现金流消耗,而在房地产企业的融资来源中,自筹资金往往是房地产企业掌控自由度最大的来源渠道,房地产企业可以根据自己的施工计划提前调配自筹资金。因而,自筹资金增速往往对施工面积增速具有一定的指示意义,并且在2017年之后呈现出一定的领先性。

  在自筹资金来源中,剔除企业自有资金后,主要的来源为委托贷款、信托贷款和债券融资。近年来,在融资监管趋严和行业金融风险上升的背景下,房地产企业的主要自筹资金来源均呈现出明显的收缩态势,但今年3月份以来,无论是新增信托贷款,还是新增房地产债,收缩幅度均明显收窄。如果这种融资收缩的收窄,主要源于房地产企业的主动行为,可能蕴含着后续施工面积增速有望企稳回升,根据自筹资金增速对施工面积增速的领先关系,判断施工面积增速企稳的时点,可能会出现在三季度末

  从施工强度来看,商品房销售面积增速的上行,一般会推动竣工增速的上行,而建安投资在施工后期(也就是竣工阶段)会加速上升,因而,商品房销售面积增速是施工强度的重要驱动因素,数据上,施工强度增速与商品房销售面积增速具有较强的相关性。

  从目前的商品房销售来看,在国内疫情趋缓后,5-6月中央和地方政府密集出台了大量刺激商品房市场需求端的政策,比如,5年期以上LPR利率下调15BP,首套房贷利率相对5年期以上LPR利率下行20BP,放松限购限贷政策等。相关政策的密集出台确实对市场预期的转好起到了一定的积极作用,6月商品房市场持续回暖,供需两热。同时,考虑到2021年下半年商品房销售增速陡峭下行带来的低基数,预计后续商品房销售增速有望持续回暖。因而,后续施工强度增速呈现修复态势的确定性较高。

  研报指出,综合房屋施工面积增速和施工强度增速来看,房地产建安投资增速有望在三季度末呈现企稳回升态势,房地产建安投资对固定资本形成的拖累作用也将触底回升。(中新经纬APP)

  (文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)

来源:中新经纬

编辑:董文博

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