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黄瑜:预计全年商品房销售面积降幅或超10%

2022-07-05 11:33:51 中新经纬

  中新经纬7月5日电 题:预计全年商品房销售面积降幅或超10%

  作者 黄瑜中指研究院常务副院长

  2022年以来,各地积极结合自身情况出台相关调控措施,上半年,全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次近500次。

  具体来看,热点一二线城市需求较为旺盛,因此政策优化较为谨慎;普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高,但市场对调控措施政策敏感性弱,政策效果不明显。

  图1:2022年上半年各月政策发布次数

图2:2022年上半年各月各线城市政策发布次数

 数据来源:中指研究院综合整理

  2022年上半年,宏观经济下行压力加大,“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升,中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。但目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制,在市场销售继续下行情况下,预计政策力度有望进一步加强。短期来看,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏,供需两端政策均仍有空间。

  我们认为,2022年下半年房地产市场将企稳恢复,全年商品房销售面积降幅或超过10%,全年投资或呈微降趋势。

 表1:2022年全国房地产市场主要指标预测结果

  图3:2011年以来全国商品房半年度销售面积及同比增速(乐观、中性和悲观情形)

  数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

  预计全年房地产市场规模同比将回落,在悲观情形下,商品房销售面积同比降幅或超13%。短期来看,三季度全国市场有望进入企稳恢复通道,但恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果、政策优化力度等方面。

  乐观情形下,预计下半年商品房销售面积同比小幅增长,带动全年销售面积同比降幅在7%左右;中性情形下,下半年商品房销售面积与2021年同期基本持平,全年同比降幅或超10%;悲观情形下,下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降,全年商品房销售面积同比降幅或超13%。

  图4:各线城市购房者置业意愿变化

  数据来源:中指·调查,中指数据CREIS

  分梯队来看,根据中指调查数据,2022年6月,各线城市置业意愿均有所提升,一线置业意愿强烈,二线持续改善。

  一线城市市场有望继续恢复。6月以来,北京、上海市场呈现复苏态势,商品住宅周度成交规模上行,在房贷利率下行、引才政策发力等因素影响下,北京、上海市场或将进一步恢复。广州、深圳当前市场情绪整体不高,但6月以来,广州楼市政策有所松动,政策效果有待进一步显现。

  预计二线和三四线城市分化将加剧,热点二线及东部核心城市群内部三四线城市市场或将率先企稳回暖。二线城市中,城市基本面较好,经济韧性强、人口流入量大,突出的住房需求对房地产市场形成有力支撑的城市,在政策持续显效下,市场或将继续好转,如杭州、成都、苏州等城市。而太原、天津、贵阳、南宁等城市购房者置业情绪未见明显好转,市场活跃度不高,短期市场调整压力仍在。

  三四线城市中,佛山、东莞、昆山、湖州等城市市场活跃度有所好转,购房者置业意愿提升,市场信心有所修复。但对于大多数三四线城市来说,当前市场仍处于深度调整阶段,短期继续优化政策的空间和力度均较弱,市场修复动力不足,预计短期市场规模继续探底,市场恢复仍需时间。

  图5:2021年以来部分省商品房销售面积占比变化情况

  数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

  从价格方面来看,优势地区市场份额有望提升,如江苏、广东、浙江、安徽等地,对下半年全国房价形成结构性带动,全年商品房销售均价或处于横盘状态。

  从新开工方面来看,短期内在市场销售未出现明显复苏,以及房企融资端得到改善之前,开工或仍面临较大下行压力。随着房地产市场的逐渐企稳恢复,企业新开工积极性或将有所修复,特别是热点城市新开工节奏有望加快。

  另外,土地规模缩量或成为下半年新开工修复的主要拖累项之一。全年来看,新开工面积难改下降趋势,悲观情形下,全年新开工面积同比降幅或超20%。

  从投资方面来看,下半年竣工或逐渐修复带动投资好转,但全年仍面临调整压力。2022年下半年,随着交易市场进一步好转,企业投资积极性有望提升,特别是地方政府“保交付”要求下,项目施工建设或将逐渐修复,竣工或将对投资形成一定支撑。另外,2022年以来,土地出让金大幅度下滑,下半年土地购置费或难有明显改观。

  在乐观情形下,下半年开发投资将小幅增长,带动全年投资额微增。在悲观情形下,若交易市场修复不及预期,企业资金面压力未得到更好改善,企业投资端或仍面临调整压力。(中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪

来源:中新经纬

编辑:陈俊明

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