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李宇嘉:“一人购房全家帮”折射当前楼市发展矛盾

2022-07-12 16:10:38 中新经纬

  中新经纬7月12日电 题:“一人购房全家帮”折射当前楼市发展矛盾

  作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

  近期,“一人购房全家帮忙”政策受到多地热捧。

  6月初,珠海率先推出“一人购房,全家公积金帮忙”的政策。据不完全统计,包含珠海在内,至少有15个城市先后跟进了此政策,即直系亲属可提公积金支付购房款及偿还房贷。比如天津、沧州、潮州、邵阳、泉州、咸宁、唐山等地。

  此外,一线城市深圳也加入了这一行列。7月6日,深圳住建局发布公告,对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行修订,调整了共同申请人范围,明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人;同时还明确,申请人的配偶、父母、子女是购房人的,应当作为共同申请人。

  房价刚性上涨信仰被打破

  “一人购房全家帮”的政策核心逻辑也许是购房者首付、月供解决了,住房交易量上涨,楼市的信心也有了。但是,其背后反映出一个必须面对的现实,相比以往,当前楼市需求端出现了“断层”。

  在上一轮楼市上涨周期中,各层级的住房需求均十分强烈。不论是高收入人群的住房消费升级、配置资产,还是中等收入人群(刚需、换房)买房,或者是投资客炒房(一般会“加杠杆”),住房需求端有不竭的动力。

  但今非昔比:当下,高收入人群房产配置早已到位,而从多个二线城市二手房挂牌量创下新高来看,高收入人群出现了“高位套现、获利离场”的迹象。

  高净值人群离场、金融持续去杠杆,一般刚需人群仅仅靠后疫情时代的收入如何持续支撑得起高房价?这个难题是“一人购房全家帮”政策出台的一个市场大背景。

  深圳作为一个典型的一线城市,其楼市支撑力来自杠杆炒房和高收入人群的资产配置,但当前该市需求乏力表现明显。2022年上半年,深圳新房成交1.6万套,同比下降38.3%,二手房成交9965套,同比大跌近65%,这成为自2007年以来最差的楼市表现。

  此外,上半年,深圳新房交易近乎二手房的2倍,这是过去十几年从未有过的现象(过去二手房交易一般是新房的2倍),为何会有这种现象?

  目前,深圳二手房价格还处历史高位,这是过去加杠杆推演而来。但深圳眼下的新房市场已与过去完全不同。2020年集中供地以后,深圳批量供地开启同时,也开始限制新房价格。价格便宜、供应量大的新房大量涌现深圳,随着全市“学位均等化”政策落地,深圳二手房优势迅速弱化,导致其成交量一直未见起色。

  近日,笔者调研发现,此类“二手房持续跌价”的现象并非深圳独有。它向市场传达出一个信号:房价上涨的信仰在坍塌。在此之前,“房价只涨不跌”“买房一定保值增值”“买房就能抗通胀”等观念早已深入人心。

  目前,全国百城中,二手房价格实现连续3年下降的城市,至少超过1/3,其中就包括郑州这样的中心城市。

  二手房价格持续下跌,必然冲击新房市场。对于想置换的人群来说,房价不涨就不想换。即便想改善住房条件,但手上房子不好出手也拖累了换房节奏。这导致即便是深圳这样的一线城市,住房需求也非常低迷。

  显然,这成为深圳抛出“一人购房全家帮”的现实背景,该政策背后表明:当前置业客群购买力不足、信心不足,政府在想着法子激活市场信心。

  警惕楼市当前的三个主要矛盾

  当前,一方面政府要出台政策积极引导合理购房需求;另一方面,我们须从行业发展高度,重点关注当前楼市发展的几个主要矛盾。

  其一,过去被加杠杆哄托而起的房价,正悬在历史高位。在“稳地价、稳房价”的楼市新主题下,城市房价还不能快速下跌。所以,就形成了高房价与居民支付能力不足的矛盾。

  其二,稳增长、稳就业、稳财政,前提是必须要保持楼市销售规模维持高位。但房价不涨,甚至预期房价下跌,就会在一定程度上制约买房需求,甚至包括刚需。因此,房价预期下跌与稳定楼市存在着矛盾。

  其三,要保持楼市规模稳定,就需要恢复群体购买力。这有两个先决条件,一是恢复房价上涨预期,二是恢复金融杠杆。显然,当下这是小概率事件。因此,习惯性地靠旧模式救楼市与管理层要求探索新发展模式之间就成为楼市的主要矛盾。

  在这“三个主要矛盾”的框架下,当前政策或许只能在一定空间内进行腾挪。也许,我们不能指望楼市支撑“稳增长”,但楼市不要下滑太快,对经济形成明显拖累,或许就是当下的主要任务与目标。(中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪

来源:中新经纬

编辑:张澍楠

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