南京30幅地块底价成交 长三角第二轮集中供地表现平稳

　　南京30幅地块底价成交 长三角第二轮集中供地表现平稳

　　面对利润空间和涨价预期，房企依然理性。

　　21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

　　继合肥、苏州、杭州之后，长三角又一个热点城市完成了第二轮集中供地。

　　7月12日，南京年内第二批次集中供地落下帷幕。此次南京一共推出44幅地块，总出让面积约207万平方米，总起始价约755亿元。44幅地块中，成交42幅，城南两幅地块流拍。成交地块中，有30幅地块底价成交，也有5幅地块触顶摇号，总成交金额约为727亿元。

　　南京对这一轮土地出让的地块在位置、质量及竞拍条件上，都进行了大范围调整。土拍规则的变化，包括鼓励房企开发改善性住房；有意识地引导房企提高房屋品质；有13幅地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策等。所谓差异化定房价，指出让时不设定毛坯限价，房企完成开发后向有关部门报备审核。其余31幅地块继续实行“限房价、定品质、竞地价”政策。

　　据不完全统计，有超过125家房企报名参拍，其中报名最多的是河西区4幅地块。虽如此，底价成交的地块仍然占大多数，这也与南京土拍定价较为合理有关。相应地，根据地块地段的不同，房企拿地分化也出现了。20多家房企集中火力竞拍河西区4幅地块，全部进入触顶摇号阶段。

　　但不能就此认为南京土拍市场相比第一轮有回暖迹象。开拍前，部分地块甚至还无人问津。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，南京第二轮集中供地相对平静，这与今年上半年房企销售表现不够好有关。房企拿地能力变得弱了，或者说房企已经没有太多的资金拿地了。从这个角度看，南京第二轮拍地其实延续了第一轮拍地的逻辑，继续表现温和的交易态势。相比目前已完成第二轮土拍的杭州和苏州，南京的情况也颇为接近，这进一步说明，当前土拍市场需要刺激，否则土地交易会陷入过于温和的境地。

　　房企理性

　　南京第二轮集中供地土拍规则的修改，设立了差异化定价政策，13幅优质地块不设最高限价，给房企留出更多利润空间；此外，南京市场正在回暖，这对于房企投资南京的信心也有加持作用。

　　据网上房地产数据显示，南京6月新房认购8120套，成交5970套，成交量环比5月(南京新房成交5618套)上涨约6%；南京6月二手房成交量为8500套，对比5月(二手房成交6111套)，环比上涨39%。

　　央企、国企比较积极。中海、保利、招商、金地等报名地块数量均为12幅；地方国企南京颐居建设有限公司报名10幅；华润报名9幅；奥体建设、金基、仁恒、江苏水利等报名地块均在7幅左右。龙湖也报名了6幅，但没有报名河西区四幅热门地块；万科只报了3幅，均为热门地块。

　　房企在南京的土拍策略一定程度上受到地方政府的引导。南京此次有13幅地块实行 “差异化定房价”，包括城东光华路地块、南部新城一幅地块、河西南一幅地块、燕子矶老镇地块、汇通路一幅地块、江核三幅地块、板桥、麒麟、江宁等地块，这13幅地块都没有设定毛坯限价。这些地块均匀分布在刚需与改善区域，能够更好地满足差异化住房需求。可见政府有意将市场竞争扩散到全市多个板块、片区，增加房企选择范围。

　　不仅如此，河西区、南部新城、城东等多个板块的毛坯限价天花板也往上移了。比如，河西中地块毛坯限价高达5.5万/平方米，刷新南京当前的最高毛坯限价；河西南三幅地块中，有2幅地块毛坯限价为48000元/平方米，与去年出让的地块相比，毛坯限价上涨了约1650元/平方米。

　　在热门板块中，取消部分地块“毛坯限价”，留出涨价预期。南京业内人士指出，政府在尝试让楼市局部先热从而带动全市行情。

　　但房企理性依旧，报名多幅地块的央企、国企，仍将目光集中于河西区、燕子矶、大校场等热门板块。金茂以45.4亿元拿下南部新城大校场地块；燕子矶G32地块，经过房企34轮竞价，最终由保利发展以33.3亿元拿下。保利发展、龙湖地产以及南京本土房企颐居建设、南京新都市建设拿地2幅以上。

　　多地第二轮集中供地平稳收场

　　相比杭州、苏州、合肥等城市，房企在南京第二轮集中供地都比较理性。回看公开数据可见，长三角多个热点城市第二轮集中供地中，除了杭州之外，其他城市都出现了地块终止出让或流拍的现象。但南京此次出让地块数量相比苏州、合肥更大，仅流拍两幅，与杭州相比出让数量少了3幅，但土地出让金却多出了近200亿。

　　同策研究院研究总监宋红卫从此轮长三角地区集中供地结果进行分析对比，认为具有两大特征：央企、国企成拿地主力，土拍市场明显分化。以南京与杭州做对比来看，南京二批次出让42块土地，揽金700亿元，南京土地市场分化更为明显，多个片区热度上升，河西新城、南部新城、江北新区核心区、城东紫金山、江宁百家湖、仙林大学城、燕子矶新城等多个片区地块竞价成交。但也有两幅地块流拍。从房企来看，国企、央企仍然是主力，外围区域城投拿地较积极。

　　“分化”，可以说是长三角第二轮集中供地的一个代名词。杭州二次土拍中45块土地全部出让成功，揽金557.2亿，溢价率5%，地块分化比较明显，其中23幅底价成交，12块触顶。房企分化也比较明显，本土房企拿地积极，滨江一家房企就拿地12幅，萧山的城投、城建拿地也较为积极，其他房企拿地积极性一般，绿城仅拿2幅。

　　苏州第二轮集中供地，20幅土地全部出让成功，共揽金271.3亿，溢价率3%，地块分化也比较明显。其中3幅土地触顶摇号，17块底价成交。从房企来看，拿地主力是央企、国企及地方城投公司。

　　此外，合肥第二轮土拍成交29幅地块，流标5幅，成交总价仅190亿元。

　　宋红卫指出，目前拿地的核心主力是国企、央企及区域深耕房企。这些企业三道红线指标整体偏低，有一定的现金流来支撑拿地扩张。基于财务指标的安全性及信用两个方面的优势，这些拿地房企的融资通道也较为畅通，可以支撑其战略扩张。

　　宋红卫总结道，第二轮集中供地与第一轮相比有三个较为典型的特征：第一、土拍的门槛降低，比如保证金比例降低，部分城市还可以分期缴纳；第二、土拍的成本整体下降，不仅土地的基准地价稳中下降，同时，土拍的附加成本也在降低，比如降低自持要求，降低配建等；第三、优质地块占比明显上升，主要是为了提高开发商参拍的积极性，提高土拍市场的热度。目前一线城市及部分核心二线城市土地市场热度较高，大部分中西部的三四线城市热度较低。