一线城市高价地被争抢，地块“调规”后出让成主流

　　一线城市高价地被争抢，地块“调规”后出让成主流

　　作者：孙梦凡

　　盛夏尾声，开发商也在加紧“抢好地”。

　　近期，一线城市多宗高价地密集出让，吸引头部房企纷纷争抢，有企业一周内在北京连拿两地，斥资超百亿；也有头部房企“强强联手”，以联合体方式在上海夺地，最终成交价格高达161亿。

　　值得注意的是，在当前土拍市场中，地块调规后出让的案例越来越多，今年四大一线城市均有调规地块入市，涉及“商改住”等多种情况，此举正成为多地盘活存量、优化资源配置的重要方式。

　　“吸金”的一线城市土拍

　　今年以来，房企投资拿地的力度还未彻底恢复。

　　中指研究院数据显示，2026年1～7月，100家房企拿地总额4189亿元，同比下降27.6%；百强房企的拿地金额，较上年缩水近三成。从新增货值看，前7月百强房企全口径新增货值同比下降25.9%。

　　房企拿地力度还在收缩，但一线城市正成为“特殊之地”。日前，从北京、上海，到广州、深圳，均有房企高溢价拿下高价地块，以一线城市为代表的核心城市，成为当前土拍中最“吸金”的地方。

　　最受市场关注的，莫过于近日中海新城在北京的拿地动作。

　　8月4日，北京迎来今年最受关注的一宗宅地出让——朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块。经过百轮竞价，中海新城以83.99亿元总价摘地，成交楼面价8.14万元/平方米，溢价率19.13%。

　　这一成交价格，刷新了2026年北京涉宅用地的成交总价纪录。

　　而就在数日前，中海新城还在北京朝阳酒仙桥拿下一宗地，总价46.81亿元、楼面价8.11万元/平方米、溢价达到25.84%。短短一周时间，中海新城在北京核心区拿地金额达130亿元。

　　能让中海高溢价拿地，上述地块有自身的“含金量”。以朝阳区广渠路地块为例，该地块是东三环核心区域少有的住宅供应，周边被珠江帝景、广渠金茂府等高端社区环绕，区域内新增住宅稀缺。

　　其他城市的热点地块也是类似逻辑——核心区位、稀缺资源换来房企的重金投入。

　　以上海为例，7月28日，上海市杨浦滨江组团地块成功出让，保利和华润联合体以161.2亿元的价格竞得，楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%，成交总价刷新了杨浦滨江板块的成交纪录。

　　此外，7月28日，广州市荔湾区花地大道一地块出让，最终绿城以16.86亿元竞得，溢价率达到41%。该地块位于荔湾区中部、花地湾片区核心，紧邻地铁1号线坑口站，可直达珠江新城等商圈。

　　中指研究院表示，今年7月，土地市场延续“总量缩减、核心地块点状高热”的特点，热点城市优质宅地频现高溢价、高总价。央国企仍为拿地主力，头部企业拿地销售比较高，投资拿地力度较大。

　　华泰证券在研报中也表示，土地成交正持续向重点城市集中。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、合肥、西安、武汉等新兴产业十大城市，涉宅用地成交建面及金额在全国的占比持续提升。其中，一线城市的核心区域，更是资源集中的“高地”。

　　这些价格较高，但未来销售确定性较强的土地，也成为房企业绩修复的“筹码”。

　　中邮证券在研报中表示，2026 年上半年，重点房企拿地平均净利率已有所回升，且资源高度向头部集中。这意味着，对于管控能力强、具备产品溢价的头部央国企而言，新拿地项目的盈利底已经探明，未来的业绩修复具备较高的确定性。

　　地方密集将土地“调规”

　　要吸引房企重金拿地，仅是区位优越还不够，地块规划也得“跟得上”。今年以来，一线城市入市的地块，不少都经历了土地调规，以适应当前的市场行情。

　　以中海在北京酒仙桥拿的地为例，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，酒仙桥0013地块原本是占地4.27公顷的整体大盘，原始控规容积率2.8、限高60米，东南角配建托幼。

　　进入正式供应后，官方对这宗地做了调整：将原地块一分为二，西侧一半作为0013-1地块率先入市，容积率从2.8降至2.5，建筑限高上调至80米，同时将托幼用地调整至0013-2地块。最终，0013-1成为一宗无自持、无配建压力的纯住宅独立地块，开发纯度大幅提升。

　　此类调整并非孤例。据中指研究院统计，2026年1～7月，北京成交的住宅用地中，至少4宗涉及土地性质变更，另有多宗地块涉及下调容积率、缩减规划建筑面积、剥离配建等。

　　再看上海，今年前7月，上海共成交住宅用地36宗，其中超20宗地块涉及规划调整，多数由商办/办公/教育用地向住宅用地转换，“商改住”占比约半数，且转换过程中容积率普遍下调。

　　深圳今年前7月成交的住宅用地中，同样有超半数为调规地块，核心操作包括降低商业/办公配比、提高住宅占比、调低容积率，以适应市场对改善型住宅的需求，未来当地还有多宗调规地块逐步入市。

　　中指研究院表示，当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段，土地调规(包括已批未供地块规划调整、已出让未动工地块收-调-供)已成为多地盘活存量土地的路径之一。

　　调规的本质，是将不符合当前市场需求的规划条件(过高容积率、用途错配、过重配建等)，调整为适配需求的新条件，使地块转化为市场需要的优质供给。此举可提升供应质量，改善市场预期。同时，将优化新房供给结构，为“好房子”供给释放空间。

　　中指研究院认为，在新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发的约束下，房地产用地的供给逻辑已转向“存量挖潜”，通过土地规划条件调整，释放存量土地价值，有助于政府优化土地资源配置、破解房地产用地瓶颈，未来各地土地调规的力度有望进一步加大。

　　对于房企来说，土地调规释放了稀缺宅地，为企业创造了新的拿地机会，同时引导其产品向改善型升级。不过，优质地块拿地成本高，资金实力雄厚、产品力强的头部房企机会更大，缺乏综合能力的房企或面临“核心区抢不到、远郊区不愿拿”的境地，行业分化将持续加剧。