住房租赁市场将延续分化态势 10月份核心城市租金韧性凸显

　　住房租赁市场将延续分化态势 10月份核心城市租金韧性凸显

　　本报记者 张芗逸

　　当前，住房租赁市场进入传统淡季。在需求回落影响下，住宅租金出现季节性调整。

　　中指研究院数据显示，10月份，50城(中指研究院基于住房租赁市场情况选取的50个样本城市)住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，同比下跌2.02%。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示，10月份是住房租赁市场的传统淡季，市场需求热度进一步回落，50城住宅平均租金延续温和调整态势。从同比跌幅持续收窄的走势看，市场企稳迹象进一步显现。

　　“住房租赁市场需求端季节性变化明显。毕业季、开学季需求集中释放后，市场正式转入传统淡季。58安居客线上数据显示，10月份百城租赁找房热度指数环比下滑超2%。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，不同能级城市市场表现分化突出，一线城市韧性相对凸显。

　　据中指研究院统计，上海、深圳租金已连续8个月环比上涨，10月份环比涨幅分别为0.25%、0.11%。

　　值得注意的是，当前，重点城市租金房价比持续改善。10月份，50城平均租金房价比为2.31%，较2023年初回升0.33个百分点，租赁资产回报率逐步修复。

　　曹晶晶分析称，当前核心城市租金“锚定效应”增强。上海、深圳住宅租金连续多月环比上涨，为人口持续流入的核心城市租金运行提供了底部支撑；保租房规模化入市加剧市场竞争，其定价也为市场化租金提供了“定价锚”，有助于稳定价格预期。未来，核心城市在产业竞争优势和青年人才持续流入支撑下，租金有望保持稳中有升；多数城市受淡季效应影响，市场租金仍将面临一定调整压力。

　　“短期来看，11月份及12月份仍处于传统租赁淡季，需求端难有明显放量，价格层面，一线城市挂牌价也整体回归平稳或微幅调整；多数二、三线城市租金仍有小幅下行压力。”张波认为，中期来看，2027年住房租赁市场将维持横盘格局。当前多数城市租金已回归合理区间，继续大幅下探的动力不足。同时，核心城市的人口与产业韧性将形成托底，尤其是北京、上海、深圳、广州等产业密集、青年人口持续流入的城市，核心板块租金底部支撑明确。

　　近年来，我国“租购并举”住房制度不断完善。为支持住房租赁需求释放，各地通过住房公积金政策优化、保障性租赁住房筹建等举措，发力降低重点群体居住成本。

　　11月10日，广州住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金提取政策的通知》，明确优化租房提取。对于已办理租赁合同登记备案的，在租赁期内提出申请，月提取总额不超过每月租金且不超过8000元；生育二孩及以上(至少有一个未成年子女)的家庭，月提取总额不超过每月租金且不超过10000元。

　　北京市住房和城乡建设委员会11月6日发布的《北京市“十五五”时期住房发展规划》中提出，“坚持以需定供，优化保障性租赁住房布局，重点在租赁需求旺盛、产业园区周边区域增加供给，更好满足新市民、青年人、新就业群体租赁需求”“鼓励符合条件的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理，支持符合条件的租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)”。

　　“未来，租赁相关的政策性因素将持续产生影响。租赁公募REITs常态化扩容，长期资金的持续进入有助于稳定行业长期定价预期。”张波表示，同时，随着保障性租赁住房规模化入市，其对市场的影响已从单纯的供给增量转向定价逻辑的重构，成为同板块、同品质市场化房源的价格锚。