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“金融16条”全面助力房地产“软着陆”

2022-11-14 17:14:28 中新经纬

  中新经纬11月14日电 题:“金融16条”全面助力房地产“软着陆”

  作者 严跃进 易居研究院智库中心研究总监

  近日,央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施,被称为“金融支持房地产16条”(以下简称“金融16条”)。

  当前,在稳房地产进入一个相对胶着的状态下,“金融16条”的推出,信息量巨大,对房地产行业未来一段时期的发展可谓影响至远。

  总体来看,我们认为政策对房地产行业去杠杆的主基调未变,但着眼于控制节奏,最终目标是引导当前房地产市场实现“软着陆”。

  总基调:紧扣“两个毫不动摇”思想

  此次“金融16条”政策紧扣二十大精神和思路,明确了房地产金融,尤其是开发贷款投放的基本思想和准则,即坚持“两个毫不动摇”。“两个毫不动摇”思想源于二十大会议报告,即“坚持和完善社会主义基本经济制度,毫不动摇巩固和发展公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。”

  此次“金融16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调,也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。针对不动摇的思想,政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法,即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持。

  “金融16条”明确规定,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展;金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。此类定调,有助于对金融机构工作思路做出纠偏,确保政策落实路线不偏、执行力增强。

  个人房贷:“-30个基点”操作或将增加

  此次政策对个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定,主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。

  首先,从地方政策方面来看,后续要落实好因城施策内容,在全国政策基础上,可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容,后续类似“-30个基点”的地方操作或将增加,二套房利率也有可能存在下调空间。

  其次,金融机构在信贷政策方面,也和城市一样可以有较大自由度,当然要结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件三要素考量。

  再次,在新市民政策方面,政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有新政策,预计今年年底前各地会出台各类配套新规。

  展期政策:防范房地产金融系统不良率增加

  此次“金融16条”确立了一个非常重要的风控制度,即展期政策。政策明确,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持,促进项目完工交付。

  从工作优化方面,政策提及了两个内容,即允许展期1年、可不调整贷款分类。此类规定意义重大,体现在两个方面:首先,展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况,展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式,有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化,所以是化解当前房地产企业风险非常有必要的操作。其次,此次展期的年限为1年,客观上也说明,到明年相关主体也依然是要大力支持房企“保交楼”工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置,用足、用好政策,主动扶持房地产企业的“保交楼”工作。

  信托机构:迎来了房地产新业务的春天

  此次政策在对房地产信贷、债券等融资给予支持同时,明确提高了信托这类金融机构的市场地位。政策指出,要鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。我认为其有三个重要的信号意义。

  首先,这标志着房地产金融工作进入到3.0版本,即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式,体现了金融支持工作进入到一个新阶段,也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。

  其次,这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。过去几年,在实际情况中,以信托形式支持房地产融资的做法是被打压的。今年上半年房地产信托业务略有放松,但主要集中在租赁市场相关业务,而此次政策对信托业务的“松绑”,可以理解为“房地产信托业务又一春”。政策释放出的暖意,这需要信托行业和从业人员积极解读和理解相关政策。

  再次,本次政策对信托公司其实提及了“转型”的概念,尤其提及到房地产企业项目并购业务。换句话说,信托公司要减少对增量市场的关注,同时要在存量市场方面寻找新投资机会和业务方向。

  配套融资:一类新的房地产金融工具

  此次政策在既有专项借款基础上,创设了一种新的保交楼支持工具,即“配套融资支持”。该表述也是此次“金融16条”新政中,文字表述最多的一项内容,足以说明对其重视程度之高。而此类配套融资支持是后续理解“保交楼”和理解金融工作需密切关注的内容。

  首先,配套融资支持设立的前提是,专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。在此基础上,将由商业银行或相关主体牵头组建银团进行投放。

  其次,配套融资支持将作为房地产开发贷款的子产品,即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理,最长有3年的资金投放期限,同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。

  再次,此类资金的偿还方面,明确了楼盘后续销售款是主要还贷来源。对于楼盘后续销售款数量不多的,也可以从其他角度明确还款来源。总体而言,后续房地产各地“专项借款+配套融资支持”的体系框架将会更加健全。

  不良资产:资管公司将承担更大作用

  此次政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度,尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。

  首先,金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高,当下此类机构明显受到了鼓励,后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。换言之,虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目,但此次“金融16条”再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位,包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。

  其次,对于资管公司处置不良资产方面,政策提及“提高资产处置效率”一词,其含义是清晰的,即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果,尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。此类表述,对于资管公司明确政治站位、立足企业定位、在关键历史时期承担重任等方面都有积极作用。

  征信制度:减少延期还贷的顾虑

  此次政策在购房者延期还贷方面,落实了非常好的保障制度,即个人征信制度。这说明高层研究了今年此类热点问题和新情况,从制度角度确保延期还贷工作顺利推进,是保民生的重要体现。

  首先,在延期还贷方面,政策注意到一种新的延期案例,即因购房合同发生改变解除的个人住房贷款。此类情况或和“保交楼”工作有关,即一些楼盘交付出现违约,所以有解除贷款或变更贷款的情况发生,但这类情况又容易使购房者在征信方面出现问题。

  其次,政策提及,个人住房贷款已调整还款安排的,金融机构按新的还款安排报送信用记录。这就说明,一些符合此次政策文件的延期还贷行为,在征信方面不会有污点。相关购房者或业主顾虑可以减少,其征信质量也不会受影响。随着类似征信方面的异议减少,将从保民生等角度确保购房者的合法权益。

  房贷集中度管理:出现重要转向

  另外,此次政策还涉及到一项重要政策调整,即房贷集中度。政策明确,延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。我认为该表述信号意义很大。

  首先,2021年1月央行创设了房贷集中度制度,即银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,目前已执行近两年。该制度对后续房贷投放和结构管理等产生了重要影响。但鉴于目前信贷投放工作出现重大的、方向性调整,所以政策针对此次政策做出了重要转向,即房贷集中度管理政策过渡期可以延长。这项政策,将减少商业银行顾虑,为新一轮房贷投放工作提供充足空间。

  其次,这类政策也有一层隐含之意,即房贷集中度管理政策并没有取消。这对我们理解商业银行未来信贷投放工作有一定启发,即要从“阶段性”的角度理解信贷投放工作。目前,银行若有不符合房贷集中度管理要求总体是“允许的”,但后续是否会有变动和新规推出,这需要银行相关部门随时关注,适时调整。(中新经纬APP)

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  责任编辑:李惠聪

来源:中新经纬

编辑:吴晓薇

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