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金融16条:锚定楼市预期

2022-11-15 07:35:43 21世纪经济报道

  金融16条:锚定楼市预期

  周末的一则重磅消息,迅速点燃了房地产行业以及资本市场的市场情绪。

  继“第二支箭”,房地产行业再度迎来利好:央行、银保监会于近期发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“《通知》”),对房地产金融领域作出工作部署。

  这份通知共有16方面的内容,主管部门主要围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼金融服务”以及积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策等方面部署工作,其中不乏重要变化,例如允许开发贷展期、保持信托等资管产品融资稳定等。

  通知发布以后,处于低谷的房地产行业被注入了一剂强心针,资本市场闻风而动。11月14日,碧桂园、龙湖集团等房企盘中一度涨超过50%,其他已经出险的房企龙光集团、富力集团等,涨幅也超过30%。

  房地产行业会就此步入新的周期吗?

  21世纪经济报道记者对房企、银行、信托乃至券商投行多方调研获知的消息,金融16条对房企的融资端有明显提振,但最终成效如何,则仍待消化与观察。

  与此同时,各方对房地产行业的关注更加聚焦在市场端的表现,目前积极利好的消息虽有,但市场的表现仍然相对平稳。

  根据21世纪经济报道记者对广东部分一线及强二线城市的楼市实地调研,新房市场上,当前成交仍然平淡,“金九银十”不再之后,进入11月也尚未有明显起色;二手房市场多座城市挂牌也进入新高,市场盘整持续。

  多位接受21世纪经济报道记者采访的人士普遍表示,在当前的市场环境下,房地产行业未来的表现应是“以稳为主”,在配套政策的引导下,回到平稳健康发展的轨道。

  金融16条的能量

  根据21世纪经济报道记者此前梳理,《通知》中最受关注的内容主要为:支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期;鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求;对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责以及延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

  “支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期”所指的是,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。

  “自通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。”

  这是官方文件中首次支持房企的开发贷等存量融资展期。一位中型房企的人士表示,“这一条是全文中支持力度我认为最大的一条。”

  在银行端看来,这一内容对之而言,是有预期的。

  一位商业银行的人士指出,“展期是得执行了,不然可能会因此形成不良。”

  事实上,今年以来,房企通过展期避免境内债或者境外债违约的情况,并不鲜见。

  11月10日,富力地产宣布,其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功;展期后,8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

  在境内债展期能够被债权人接受的情况下,开发贷展期也在市场意料之中。

  鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资,对房地产行业而言,也是一个积极变化。需要提醒的是,通知中的合理融资需求指的是房地产企业项目并购、商业和养老地产、租赁住房建设等,而非开发类项目。

  过去两年,信托资金整体上已逐渐减少房地产领域的投资。

  中指研究院统计数据显示,今年前9个月,房地产企业非银融资总额7331.5亿元,同比下降52.6%。其中,信托占比16%,同比下降15.1%。

  此种背景下,市场也预期,鼓励信托支持房地产合理融资需求会带来一定的增量资金。

  一位有多个房地产项目的信托企业人士告诉21世纪经济报道记者,目前还不明确可以做些什么,可能会发一些定向融资,例如定向给优质房企的并购项目。“但目前我们是比较谨慎,因为之前针对地产项目的风险甄别做了许多努力,不会那么轻易重来。”

  一位机构投资者则对21世纪经济报道记者分析称,“信托主要是通过第三方募资,但现在投资者都很审慎,募资额可能不及以往。”

  至于延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排,由于之前不少金融机构已经压减地产领域贷款发放,市场对之保持平稳态度。

  市场复苏风乍起

  虽然金融16条刚刚进入实施阶段,但市场普遍预期,其对于融资端的提振,具有明显的效果。

  一位不愿具名的地产分析师告诉记者,“政策一个明显的趋势是,从保交楼保项目到保主体了。但是目前来看,还是尚未出险的房企会受益更多,已经出险的房企,金融机构仍然会很审慎。”

  除了金融16条以外,上周还有一则消息也对房企融资端起到了积极的作用。

  11月8日晚间,中国银行间交易商协会官网发布消息,交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

  随后,中国银行间市场交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行,中债增进公司同步受理企业增信业务意向;除龙湖集团外,还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向。

  这些正面的消息,为房地产行业带来了积极的发展预期。

  据21世纪经济报道记者调研,目前各方所关注的焦点是市场端的交易能否回暖,这对房企的平稳健康运营和发展,起到了决定性的作用。

  上述房企分析师指出,“目前金融16条除了展期、免责等,在这个时间节点上所能起到的效果还要看后期。现在关注的焦点是销售能不能恢复。”

  据21世纪经济报道记者对广州、深圳和佛山等城市的楼市调研,目前无论是一手房市场或者是二手房市场,整体表现仍保持平淡。

  一位深圳的房企人士就表示,“融资端是有起色,但我们会更关注市场的表现。”

  此外,深圳二手房也在博弈期。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,截至11月7日深圳全市共有41101套在售二手房源,在售二手房源数量持续增加;而根据美联物业全国研究中心的数据,今年10月,深圳二手住宅市场备案量为1733套,仍处在较低成交量水平。

  在广州远郊的一个小区二手房中介表示,“现在很多业主挂了一年,有的业主预期一直在降。”

  在顺德大良,房地产市场也同样胶着。作为顺德之前成交较为火热的区域,目前已经有部分新盘降价至1.7万元/平方米左右,而此前,这一楼盘的均价一度高至2.5万元/平方米。

  不过,在融资端迎来积极变化的同时,市场也多数认为,市场端或许也会迎来积极的变化。

  11月11日,21世纪经济报道记者从多家银行杭州支行处了解到,杭州楼市信贷政策出现微调,包括:首套房视客户征信情况可申请最低4.15%房贷利率,二套房贷款利率最低调整为4.9%;二套房首付比为40%;只要客户在杭州无房,或者房贷结清,再买算首套房。

  而更早之前,11月8日,北京市住建委发布消息称,通州台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策,执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定,这是一线城市又一次在限购政策上作出优化调整。

  种种积极信号传递,房地产行业或将步入平稳发展周期。

  克而瑞研究中心分析认为,“金融十六条”,叠加近期一些积极政策,对行业信心提升注入了强心剂。未来,房地产政策主基调仍继续坚持“房住不炒”,严防房地产过度金融化、泡沫化,房地产行业去杠杆主基调不会改变,未来政策端还将继续保障合理住房需求,落实稳地价、稳房价、稳预期。

来源:21世纪经济报道

编辑:郭晋嘉

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