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黄其森“复工”急盼白衣骑士 泰禾集团584亿债务悬顶两年自救无进展

2022-11-21 14:43:34 长江商报

  黄其森“复工”急盼天降白衣骑士援手 泰禾集团584亿债务悬顶两年自救无进展

  长江商报消息 ●长江商报记者 沈右荣

  黄其森“归来”,多少令业界有几分期待,能拯救泰禾集团(000732.SZ)的白衣骑士何在?

  或许是过度自信及金融出身,害了黄其森。

  1996年,黄其森辞去金融工作,跨界至地产,创立泰禾集团。根植福建,泰禾迅速成长为福建省房企龙头。但黄其森的目标舞台不只是福建一隅,而是北京乃至全国。

  在北京,黄其森打造了豪宅“中国院子”,并将其复制至全国。建筑专业毕业的黄其森博得了“第二代豪宅教父”头衔。

  2017年前后,自信能玩转金融、资本的黄其森,无视“房住不炒”的警告,喊出“2000亿”“挤进房企前十”的口号,推动泰禾集团疯狂突进,并因此埋下了隐患。

  跟华夏幸福的王文学一样,黄其森也没有预料到,房地产市场调整力度会如此之大,影响如此之深。停工、亏损,泰禾集团的危机爆发了。

  两年了,泰禾集团的债务重组尚无实质性进展,“白衣骑士”万科入股还没有时间表。

  而从公众视野中消失了8个月的黄其森回来了,在董事长职位上“复工”了。但是,泰禾集团背负着高达584亿元的债务本金,自救依然艰难。

  玩转资本与追逐情怀

  黄其森是一个有情怀的地产商人,也是一个擅长玩资本的地产商。

  天之骄子曾是黄其森的标签。黄其森1965年出生,15岁上大学,建筑专业毕业,第一份工作却是金融业。在建行福建分行,他从一名小职员起步做到了管理层,还攻读了金融学研究生。

  建筑与金融的结合,为黄其森日后叱咤地产江湖打下了基础。

  1996年,时年31岁的黄其森决定转身下海创业,成立了泰禾集团,进军地产。

  黄其森赶上了好时代。1998年,中国住房制度改革,全面推行货币化分房。改革,让中国房地产驶入了市场化的快车道。

  在福建,黄其森大施拳脚,先后开发了泰禾花园、天元花园、天元美树馆等项目。

  黄其森是有野心的。2002年,创业6周年,黄其森突然北上,进军北京市场。北京,被他列为泰禾集团的重地。

  尽管当时泰禾集团在福州地产市场小有名气,但在北京市场属于无名之辈。黄其森如此大胆,无异于一场豪赌。当然,这场豪赌背后,或许还有不为人所知的故事。

  北京通州潞城、京冀交界处,当时还属于荒山野岭。在这里,黄其森蹲下身子,精心雕琢“中国院子”,后来被称为“运河上的院子”。

  “中国院子”是黄其森的10年力作。院子,不仅仅是简单的建筑,还被黄其森赋予了文化气息。在这里,黄其森充分发挥建筑专业特长,追求几乎达到痴迷、偏执地步。

  “中国院子”一炮打响,与高端豪宅紧紧相连,黄其森后来也因此被称为“第二代豪宅教父”。此前,星河湾的黄文仔、绿城的宋卫平、世贸集团的许荣茂曾被称为“豪宅教父”。

  “豪宅教父”头衔,为黄其森及泰禾集团在北京甚至是全国扩张提供了自信、借鉴。

  当然,黄其森也没有忘记自己的起家之地。2005年前后,地产市场调整,部分房企较为谨慎,黄其森仍然在福建省会福州大量拿地。

  这一次,黄其森的激进为其赚得了巨额财富。到2012年,泰禾集团成为福建省龙头房企。

  在北京这一资源富集之地,黄其森大量吸取资源加以运用。2007年,房地产市场一片火热,一些房企为筹集资本纷纷赴港谋求上市。黄其森也行动了,他的目标是A股市场。

  2008年,席卷全球的金融危机,也让一些房企赴港上市受到冲击。2010年9月30日,几经波折,黄其森将福州泰禾价值24.2亿元的全部股权注入福建三农,完成借壳上市。这一年,泰禾集团成为唯一实现上市的房企。

  上市之后,黄其森继续推动泰禾集团打造高端别墅“院子”系列,追逐他的情怀与梦想。

  高歌猛进背后的野心膨胀

  唯一上市房企,这是黄其森及其背后团队的得意之处,但也激发了他野心膨胀。

  依然主攻高端别墅市场,在北京,泰禾集团先后推出了院子系列高端别墅产品,其中合作开发的北科建泰禾北京丽春湖院子以55.3亿元的成绩成为2017年度北京别墅市场、中国别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”,并占据中国别墅市场历年销冠首位。这些院子系列,均被冠以承载中国传统文化的名号。

  不仅仅是北京市场,黄其森将院子系列复制至全国各地。借力资本市场,泰禾集团急剧扩张。

  一组数据可以说明泰禾集团扩张速度。2013年,泰禾集团销售额168亿元,2014年为230亿元,2015年增至323亿元,2016年超过400亿元,2017年,销售额更是突破千亿大关,达到1007亿元。

  与销售额急剧增长相对应的是资产规模迅速扩大。2012年底,泰禾集团总资产136.40亿元,2013年底为356.95亿元,2014年底至2016年底分别为623.95亿元、847.82亿元、1233.65亿元,2017年底,资产规模跳涨至2064.21亿元,一举突破2000亿元,短短几年暴增超14倍。

  2017年,是黄其森及泰禾集团历史性的一年。这一年,万达集团遭遇股债双杀,王健林发起“世纪交易”。

  这一年,“房住不炒”成为楼市关键词,但黄其森等地产大佬似乎视而不见,亦或是坚信“不会那么严重”。当年,泰禾集团的高端项目受阻,但黄其森祭出了高周转大招,一口气收购了46个项目,包括现金支付方式在内共计花费约495.5亿元,这一金额已经超过了泰禾2016年的全年销售额。

  2017年,泰禾集团将院子系列产品扩张到了“17城31院”,2018年扩张到了“22城44院”,累计在全国29城开发了全产品系列项目90余个。

  黄其森的野心越来越大。2018年,黄其森喊出了2000亿元的销售目标。喊话曾引发股价暴涨,深交所及时关注。泰禾集团无奈出面解释,2000亿元是黄其森的愿景。

  2015年、2016年,许家印、孙宏斌等地产大佬踏准楼市周期节奏,拿到了一些便宜土地,黄其森没有好运气,便在2016年、2017年加速拿地。

  短短几年,销售额和规模巨变,黄其森是加了杠杆的。黄其森曾说,不懂金融就搞不好房地产。在这场狂飙突进扩张过程中,黄其森将金融杠杆发挥到了极致。

  2015年,泰禾集团定增募资40亿元,同时,密集发行中期票据、公司债券,仅2017年发行的公司债就接近百亿。

  此外,泰禾还通过土地抵押、股权质押、集团担保等多种方式进行融资,除了银行,还向信托公司、资产管理公司、保险机构、基金公司等融资。据称,与泰禾集团合作的金融机构,高峰时超过百家。

  黄其森对“房住不炒”的熟视无睹很快尝到了苦果。2018年,穷尽一切办法,泰禾集团销售额达1383亿元,距离2000亿元目标遥远。

  去杠杠背景下,房企融资收紧,“泰禾黄了”的流言也在2018年底开始传出。

  泰禾集团成了第一批倒下的房企。

  三年自救仍步履维艰

  暴风雨面前,懂金融的黄其森也有些无能为力。

  危机伊始,黄其森采取了常见的两条措施,加速周转、处置资产,最大限度回笼资金。

  2019年,泰禾集团提出总监及以上管理人员取消所有休假,加快推进项目,加码快周转、快销售、快速回笼资金。但是,泰禾集团主攻的豪宅,开发周期较长,高周转这条路走不通。

  泰禾集团迅速处置了部分资产,如将11个项目的股权甩卖给世茂地产,回笼资金96亿元。

  在去杠杠背景下,“地主家的余粮也不多了”。巨额债务面前,黄其森及泰禾集团的努力,只能延缓风险来临而不能化解。2019年底,泰禾集团负债1905.55亿元,资产负债率84.95%,净负债率高达244%。

  2020年,疫情席卷,泰禾集团雪上加霜。西藏信托的金融债务彻底压垮了泰禾的信誉稻草,未按期还债,黄其森被列入失信被执行人名单,法院还对黄其森发出了限制消费令。3个月后,泰禾首只公募债券宣告违约,资本市场的融资大门因此被关闭。

  债券违约引发了连锁效应,债权方、施工方、供应商等纷纷起诉泰禾。

  黄其森及泰禾集团努力自救,多方接触,引进战投、债务重组等。

  公开消息称,经过多方努力,今年初,泰禾集团先后与兴业银行、民生银行、华融资产、东方资产、长城资产等金融机构签订协议,将债务展期延长或就债务重组问题达成一致。

  今年3月,黄其森在内部称,泰禾集团将告别“高周转、高杠杆、高负债”,改变过往对于规模的追求。泰禾集团的自救,一定是积小胜为大胜。

  不过,3月16日,泰禾集团一纸公告宣布,黄其森被带走协助调查。

  紧随其后,泰禾集团被ST,公司信披违规被处罚等,系列事件纷至沓来。

  11月17日,泰禾集团公告,结束长达8个月的配合调查后,黄其森回来了,其迅速“复工”,担任公司第十届董事会董事长。

  黄其森面临的处境依旧艰难。泰禾集团持续亏损,2020年至2022年前九个月,其分别亏损49.99亿元、40.13亿元、31.24亿元,两年零九个月合计亏损121.36亿元。

  巨额债务依然存在。截至10月28日,公司已到期未归还的借款本金多达584.51亿元。

  始于两年前,万科曾表达向泰禾集团伸出援手之意,但万科是有条件的。如今,两年多了,万科这位“白衣骑士”还没有进一步接盘的迹象。

  一个好的方面是,在“保交楼”背景下,泰禾集团获得了部分纾困资金,部分项目列入“保交楼”名单。

  然而,有房企人士称,黄其森推动泰禾集团疯狂扩张之时,曾收购了一些问题项目,这些项目去化难,加大了黄其森的自救难度。

  泰禾集团的债务重组尚无实质进展,刚刚回归的黄其森该如何发力?

来源:长江商报

编辑:陈俊明

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