黄其森“复工”急盼天降白衣骑士援手 泰禾集团584亿债务悬顶两年自救无进展

　　长江商报消息 ●长江商报记者 沈右荣

　　黄其森“归来”，多少令业界有几分期待，能拯救泰禾集团(000732.SZ)的白衣骑士何在？

　　或许是过度自信及金融出身，害了黄其森。

　　1996年，黄其森辞去金融工作，跨界至地产，创立泰禾集团。根植福建，泰禾迅速成长为福建省房企龙头。但黄其森的目标舞台不只是福建一隅，而是北京乃至全国。

　　在北京，黄其森打造了豪宅“中国院子”，并将其复制至全国。建筑专业毕业的黄其森博得了“第二代豪宅教父”头衔。

　　2017年前后，自信能玩转金融、资本的黄其森，无视“房住不炒”的警告，喊出“2000亿”“挤进房企前十”的口号，推动泰禾集团疯狂突进，并因此埋下了隐患。

　　跟华夏幸福的王文学一样，黄其森也没有预料到，房地产市场调整力度会如此之大，影响如此之深。停工、亏损，泰禾集团的危机爆发了。

　　两年了，泰禾集团的债务重组尚无实质性进展，“白衣骑士”万科入股还没有时间表。

　　而从公众视野中消失了8个月的黄其森回来了，在董事长职位上“复工”了。但是，泰禾集团背负着高达584亿元的债务本金，自救依然艰难。

　　玩转资本与追逐情怀

　　黄其森是一个有情怀的地产商人，也是一个擅长玩资本的地产商。

　　天之骄子曾是黄其森的标签。黄其森1965年出生，15岁上大学，建筑专业毕业，第一份工作却是金融业。在建行福建分行，他从一名小职员起步做到了管理层，还攻读了金融学研究生。

　　建筑与金融的结合，为黄其森日后叱咤地产江湖打下了基础。

　　1996年，时年31岁的黄其森决定转身下海创业，成立了泰禾集团，进军地产。

　　黄其森赶上了好时代。1998年，中国住房制度改革，全面推行货币化分房。改革，让中国房地产驶入了市场化的快车道。

　　在福建，黄其森大施拳脚，先后开发了泰禾花园、天元花园、天元美树馆等项目。

　　黄其森是有野心的。2002年，创业6周年，黄其森突然北上，进军北京市场。北京，被他列为泰禾集团的重地。

　　尽管当时泰禾集团在福州地产市场小有名气，但在北京市场属于无名之辈。黄其森如此大胆，无异于一场豪赌。当然，这场豪赌背后，或许还有不为人所知的故事。

　　北京通州潞城、京冀交界处，当时还属于荒山野岭。在这里，黄其森蹲下身子，精心雕琢“中国院子”，后来被称为“运河上的院子”。

　　“中国院子”是黄其森的10年力作。院子，不仅仅是简单的建筑，还被黄其森赋予了文化气息。在这里，黄其森充分发挥建筑专业特长，追求几乎达到痴迷、偏执地步。

　　“中国院子”一炮打响，与高端豪宅紧紧相连，黄其森后来也因此被称为“第二代豪宅教父”。此前，星河湾的黄文仔、绿城的宋卫平、世贸集团的许荣茂曾被称为“豪宅教父”。

　　“豪宅教父”头衔，为黄其森及泰禾集团在北京甚至是全国扩张提供了自信、借鉴。

　　当然，黄其森也没有忘记自己的起家之地。2005年前后，地产市场调整，部分房企较为谨慎，黄其森仍然在福建省会福州大量拿地。

　　这一次，黄其森的激进为其赚得了巨额财富。到2012年，泰禾集团成为福建省龙头房企。

　　在北京这一资源富集之地，黄其森大量吸取资源加以运用。2007年，房地产市场一片火热，一些房企为筹集资本纷纷赴港谋求上市。黄其森也行动了，他的目标是A股市场。

　　2008年，席卷全球的金融危机，也让一些房企赴港上市受到冲击。2010年9月30日，几经波折，黄其森将福州泰禾价值24.2亿元的全部股权注入福建三农，完成借壳上市。这一年，泰禾集团成为唯一实现上市的房企。

　　上市之后，黄其森继续推动泰禾集团打造高端别墅“院子”系列，追逐他的情怀与梦想。

　　高歌猛进背后的野心膨胀

　　唯一上市房企，这是黄其森及其背后团队的得意之处，但也激发了他野心膨胀。

　　依然主攻高端别墅市场，在北京，泰禾集团先后推出了院子系列高端别墅产品，其中合作开发的北科建泰禾北京丽春湖院子以55.3亿元的成绩成为2017年度北京别墅市场、中国别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”，并占据中国别墅市场历年销冠首位。这些院子系列，均被冠以承载中国传统文化的名号。

　　不仅仅是北京市场，黄其森将院子系列复制至全国各地。借力资本市场，泰禾集团急剧扩张。

　　一组数据可以说明泰禾集团扩张速度。2013年，泰禾集团销售额168亿元，2014年为230亿元，2015年增至323亿元，2016年超过400亿元，2017年，销售额更是突破千亿大关，达到1007亿元。

　　与销售额急剧增长相对应的是资产规模迅速扩大。2012年底，泰禾集团总资产136.40亿元，2013年底为356.95亿元，2014年底至2016年底分别为623.95亿元、847.82亿元、1233.65亿元，2017年底，资产规模跳涨至2064.21亿元，一举突破2000亿元，短短几年暴增超14倍。

　　2017年，是黄其森及泰禾集团历史性的一年。这一年，万达集团遭遇股债双杀，王健林发起“世纪交易”。

　　这一年，“房住不炒”成为楼市关键词，但黄其森等地产大佬似乎视而不见，亦或是坚信“不会那么严重”。当年，泰禾集团的高端项目受阻，但黄其森祭出了高周转大招，一口气收购了46个项目，包括现金支付方式在内共计花费约495.5亿元，这一金额已经超过了泰禾2016年的全年销售额。

　　2017年，泰禾集团将院子系列产品扩张到了“17城31院”，2018年扩张到了“22城44院”，累计在全国29城开发了全产品系列项目90余个。

　　黄其森的野心越来越大。2018年，黄其森喊出了2000亿元的销售目标。喊话曾引发股价暴涨，深交所及时关注。泰禾集团无奈出面解释，2000亿元是黄其森的愿景。

　　2015年、2016年，许家印、孙宏斌等地产大佬踏准楼市周期节奏，拿到了一些便宜土地，黄其森没有好运气，便在2016年、2017年加速拿地。

　　短短几年，销售额和规模巨变，黄其森是加了杠杆的。黄其森曾说，不懂金融就搞不好房地产。在这场狂飙突进扩张过程中，黄其森将金融杠杆发挥到了极致。

　　2015年，泰禾集团定增募资40亿元，同时，密集发行中期票据、公司债券，仅2017年发行的公司债就接近百亿。

　　此外，泰禾还通过土地抵押、股权质押、集团担保等多种方式进行融资，除了银行，还向信托公司、资产管理公司、保险机构、基金公司等融资。据称，与泰禾集团合作的金融机构，高峰时超过百家。

　　黄其森对“房住不炒”的熟视无睹很快尝到了苦果。2018年，穷尽一切办法，泰禾集团销售额达1383亿元，距离2000亿元目标遥远。

　　去杠杠背景下，房企融资收紧，“泰禾黄了”的流言也在2018年底开始传出。

　　泰禾集团成了第一批倒下的房企。

　　三年自救仍步履维艰

　　暴风雨面前，懂金融的黄其森也有些无能为力。

　　危机伊始，黄其森采取了常见的两条措施，加速周转、处置资产，最大限度回笼资金。

　　2019年，泰禾集团提出总监及以上管理人员取消所有休假，加快推进项目，加码快周转、快销售、快速回笼资金。但是，泰禾集团主攻的豪宅，开发周期较长，高周转这条路走不通。

　　泰禾集团迅速处置了部分资产，如将11个项目的股权甩卖给世茂地产，回笼资金96亿元。

　　在去杠杠背景下，“地主家的余粮也不多了”。巨额债务面前，黄其森及泰禾集团的努力，只能延缓风险来临而不能化解。2019年底，泰禾集团负债1905.55亿元，资产负债率84.95%，净负债率高达244%。

　　2020年，疫情席卷，泰禾集团雪上加霜。西藏信托的金融债务彻底压垮了泰禾的信誉稻草，未按期还债，黄其森被列入失信被执行人名单，法院还对黄其森发出了限制消费令。3个月后，泰禾首只公募债券宣告违约，资本市场的融资大门因此被关闭。

　　债券违约引发了连锁效应，债权方、施工方、供应商等纷纷起诉泰禾。

　　黄其森及泰禾集团努力自救，多方接触，引进战投、债务重组等。

　　公开消息称，经过多方努力，今年初，泰禾集团先后与兴业银行、民生银行、华融资产、东方资产、长城资产等金融机构签订协议，将债务展期延长或就债务重组问题达成一致。

　　今年3月，黄其森在内部称，泰禾集团将告别“高周转、高杠杆、高负债”，改变过往对于规模的追求。泰禾集团的自救，一定是积小胜为大胜。

　　不过，3月16日，泰禾集团一纸公告宣布，黄其森被带走协助调查。

　　紧随其后，泰禾集团被ST，公司信披违规被处罚等，系列事件纷至沓来。

　　11月17日，泰禾集团公告，结束长达8个月的配合调查后，黄其森回来了，其迅速“复工”，担任公司第十届董事会董事长。

　　黄其森面临的处境依旧艰难。泰禾集团持续亏损，2020年至2022年前九个月，其分别亏损49.99亿元、40.13亿元、31.24亿元，两年零九个月合计亏损121.36亿元。

　　巨额债务依然存在。截至10月28日，公司已到期未归还的借款本金多达584.51亿元。

　　始于两年前，万科曾表达向泰禾集团伸出援手之意，但万科是有条件的。如今，两年多了，万科这位“白衣骑士”还没有进一步接盘的迹象。

　　一个好的方面是，在“保交楼”背景下，泰禾集团获得了部分纾困资金，部分项目列入“保交楼”名单。

　　然而，有房企人士称，黄其森推动泰禾集团疯狂扩张之时，曾收购了一些问题项目，这些项目去化难，加大了黄其森的自救难度。

　　泰禾集团的债务重组尚无实质进展，刚刚回归的黄其森该如何发力？