属性明显不同于传统股债 机构建议REITS归为特殊权益产品

　　属性明显不同于传统股债，机构建议REITS归为特殊权益产品

　　作者：黄思瑜

　　“REITs作为一种新的大类资产，在收益性和稳定性上与传统股、债产品存在明显不同，部分投资机构对产品属性及投资逻辑的理解存在一定偏离。”在近日的一场座谈会上，有业内人士认为，REITs是一种特殊性质的权益产品。

　　近日，长三角基础设施REITs产业联盟组织召开了REITs投资者座谈会。REITs市场各类型投资者，包括银行理财、保险资金、公募基金、券商自营、做市商和私募基金等参加了座谈会，围绕REITs产品属性、证券定位展开了讨论，同时结合境内市场情况、境内产品特征、REITs投资实践等对REITs市场投资生态建设提出了建议。

　　对REITs产品属性的认识是REITs定价逻辑和投资逻辑的基础，将进一步影响到产品会计计量、资本占用、风险控制等一系列监管配套制度安排。

　　有参会机构认为，REITs的收益性方面介于传统的股票和债券之间，稳定性方面强于股票，弱于债券。从机构的投资目标、风险承受能力和考核指标等综合因素考虑，建议将REITs产品归类为独立于股债的单独证券产品。

　　“与投资高速公路REITs相比，投资高速公路上市公司考虑的因素更多，如投资方向、公司运营效率、风投机构偏好、投资者对行业观点的变化等，在风险收益方面，投资者要求更高回报。REITs经营范围明确、资产类型简单，现金流的稳定性更高，所以风险补偿价格会低于股票。”另有机构举例称。

　　在他看来，理清REITs的投资逻辑，有助于投资机构区分影响二级市场表现的内外部、长短期等不同因素，对产品价值进行理性判断。

　　针对当前REITs市场规模相对较小的情况，信息披露标准化程度不够、频率较低、针对性不强，管理人和发行人存续期的职责权限存在一定的错配等情况，参会机构认为，REITs市场需进一步推动项目常态化供给，鼓励通过资产收并购等做大做优、提升分红能力；加快建立适配REITs产品特点的信息披露体系；进一步理顺职责安排，建立有效的激励约束机制，促进运营管理提质增效。

　　同时，部分机构也提出，进一步引导第三方加大REITs投研资源配备，推动完善适配特殊权益属性定位的会计处理、风险资本计提标准、发行交易制度、做市商考核机制等，构建长期配置型和短期交易型均衡的投资者结构。

　　上交所相关业务负责人表示，后续，上交所将在中国证监会的统一部署下，吸收各方建议，推动相关的政策落地，为REITs市场营造健康的生态环境，促进市场可持续发展。