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丁祖昱:推“第三支箭”支持股权融资,优质房企率先受益

2022-11-29 17:35:03 中新经纬

  中新经纬11月29日电 题:推“第三支箭”支持股权融资,优质房企率先受益

  作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

  11月28日晚,证监会发布“第三支箭”,决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

  此次对房企股权融资政策的调整优化主要集中在五个方向:恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉房上市公司再融资,调整完善房地产企业境外市场上市政策(H股与A股政策保持一致),进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

  至此,信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”,合力推动房地产融资;纾困方向也从“救项目”转至“救项目与救企业并存”。

  目前,六大行给予碧桂园、万科、龙湖等17家房企意向性授信额度超16500亿元,但整体覆盖面有限,且在授信额度之后,银行放贷前还有一道审批程序。

  因此,我们认为“第三支箭”的最终受益方集中在优质房企。因为在房企债券融资方面,仍需发行人通过实物资产或第三方进行反担保,这对不少民营房企来说有一定难度。

  “第三支箭”对房企具体影响有哪些?

  其一,股权融资不直接增加负债,间接降低“三道红线”对企业的限制。

  自2021年“三道红线”发布以来,房企负债增长被框在一定范围内,这使不少房企面临融资和降负债的两难。

  “三道红线”具体要求:一是扣除预收款后的资产负债率不能超过70%;二是净负债率小于100%;三是现金短债比要大于1倍。其中,有两条与负债率有关。

  此次调整后的股权融资与之前其他政策相比,最大区别在于股权融资与债权融资不同,不会直接增加房企负债规模。

  其二,恢复上市房企并购重组,企业在A股借壳成为可能。

  证监会发布的股权融资调整优化5项措施的第一条,便是恢复涉房上市公司并购重组:允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。

  这是近10年来,涉及房地产重组上市的明确开放。在此之前,主板不受理上市已久,上交所科创板、深交所创业板、北交所,都不支持房地产企业上市。

  并购重组恢复之后,对于想要在A股上市的房企来说,借壳上市成可能。

  对于那些“爆雷”企业来说,可通过重组,理清债务关系;对优质房企而言,则增加了收购或者控股其他企业的机会,有利于目前整体行业出清。

  其三,融资功能恢复,促进A股与H股房企活跃度。

  长期以来,房企上市后基本失去了再融资功能。但这并不代表房地产行业资本市场不活跃。从近几年与房企关联度极高的物业管理企业来看,2019-2021年,有部分房企为缓解流动性压力,出售了旗下物企换取现金,引发行业多项重大收并购。

  随着上市房企融资恢复,上市房企不仅可发行股份购买涉房资产,在发行股份购买资产时,还可募集配套资金。这将极大程度促进A股与H股房企活跃度。

  需要注意的是,房企募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

  部分民营房企偿债压力仍然巨大

  我们认为,近期支持政策表面在“救”,实则核心仍在于“稳”,支持资金优先流入相对比较优质、稳健的民营房企,使这部分企业得以率先企稳,以免风险继续蔓延。

  对于即将到来的2023年上半年偿债高峰期,大部分民营房企紧迫性依旧。

  目前,民营房企的脱困除紧跟政策端,积极寻求发债机会,更重要的还是要依靠市场销售端恢复,增强内生流动性,稳住局面。无论是发债还是展期,解决的都是短期问题,未来仍要面临债务叠加和偿还的问题,销售回款才是“治本”关键。 (中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪

来源:中新经纬

编辑:董文博

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