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长租公寓频爆雷 用“租金贷”的房客怎么办?

2020-11-30 04:33:49 中国基金报

  长租公寓频爆雷 用“租金贷”的房客怎么办?

  文建斌

  “蛋壳”事件持续升温,租客维权事件不断。在长租公寓频繁爆雷的背景下,“租金贷”这种金融模式也受到诸多质疑。

  所谓“租金贷”,指的是租客在与部分长租公寓企业签下租约的同时,还会与该企业合作的金融机构签订贷款合约。一般来说,之后是由该金融机构替租客向长租公寓企业一次性支付租约期限内的全部房租,租客则向该金融机构按月还清租房贷款。所以在这种模式下,涉及到四方主体,即租客、业主、金融机构和长租公寓企业。

  北京市中伦(深圳)律师事务所合伙人闫明诚律师介绍,在“租金贷”中,涉及多个法律关系:一是租客与长租公寓企业的租赁关系;二是业主与长租公寓企业的委托管理关系;三是金融机构与租客的借贷关系;四是长租公寓企业对金融机构的担保关系。

  他表示,“租金贷”模式下存在特殊的风险。以蛋壳公寓为例,该长租公寓企业是按月向业主支付房租的,而收款则是一次性全部收取。因为收支时间差关系,就会形成一个资金池。“但在目前,这个资金池缺乏监管,长租公寓企业出于短期商业利益,可能会挪用其中资金,一旦资金链断裂无法按月向业主交付房租,从而引发后续的爆雷。”

  在蛋壳事件中,一旦长租公寓企业方资金链断裂,无力向业主支付租金,部分业主会选择解约并要求租客“腾房”。那么,提前要求“腾房”这一做法是否有法律依据?

  “在蛋壳公寓纠纷中,蛋壳公寓与租客签订的是签订《房屋代理租赁合同》。业主没有直接与租客签订租赁合同,而是和蛋壳公寓签订的《财产委托管理服务合同》,该合同约定蛋壳公寓延迟支付租金超过15日业主有权单方解除合同,但没有约定业主有权驱赶守约的租客。”闫明诚律师表示,11月25日,深圳住建局也发布了《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,要求业主不得以停水停电形式驱赶守约的租客。

  在长租公寓爆雷后,面对业主要求“腾房”,租客该怎么办?

  “长租公寓爆雷后,租客的确有权利要求长租公寓企业和业主继续履行房屋租赁合同。”他介绍,《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同;同时第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  闫明诚同时表示,基于上述规定,在司法实践中,针对长租公寓纠纷,法院也出现了两种有分歧的裁判观点。其中一种观点认为,业主与长租公寓企业之间的财产委托管理服务合同属于房屋租赁合同,业主解除与长租公寓企业的合同后,有权收回房屋,此类裁判观点多见于业主起诉长租公寓企业。

  而另一种观点则认为,业主与长租公寓企业之间的财产委托管理服务合同属于委托合同法律关系,业主与租客之间成立房屋租赁合同法律关系,业主单方解除与托管型长租公寓的合同,无权直接驱赶租客收回房屋。

  事实上,部分蛋壳的租客如今面临两难境地,在房东要求“腾房”的同时,自己还要偿还“租金贷”的贷款。

  对此,闫明诚表示,目前已经有银行主动暂停了“租金贷”催收,但租客也尽早与业主协商直接签订新租赁合同,减少双方损失,同时可以考虑民事起诉长租公寓企业,但因蛋壳公寓目前早已负债累累,起诉后获得赔偿的可能性微乎其微。

  他建议,对于已经爆雷的长租公寓企业,相关部门还应查明被挪用的资金流向并追回,对于可能涉嫌挪用资金、职务侵占的长租公寓企业股东、高管,应追究其刑事责任并追赃,挽回租客的损失,以起到警示作用。而租客可积极为此提供相关资料线索。

  长租公寓频爆雷后,对于“租金贷”的监管正在逐步加强。9月11日,成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》,要求自当日起,新产生的租赁关系,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,存入监管账户。

  其他各地政府如北京、深圳、武汉、西安也出台了类似文件对长租公寓企业租赁资金进行监管。

  对于“租金贷”这类金融行为租客应该如何规避其中的风险?闫明诚律师建议,租客对该类金融行为识别能力有限,因此只能尽量避免与长租公寓企业签署“租金贷”,因此,签订合同时需要特别关注条款中是否包含“租金贷”的内容,同时要求按月向长租公寓企业支付房租。

(编辑:万可义)
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