伍戈等：2022年房地产整体投资或前降后升

2021-12-24 16:20:20 中新经纬

　　中新经纬12月24日电题：2022年房地产整体投资或前降后升

　　作者伍戈长江证券首席经济学家

　　曹海巍长江证券研究员

　　俞涛长江证券研究员

　　高童长江证券研究员

　　程路捷长江证券实习研究员

　　李依霏长江证券实习研究员

　　薛宇东长江证券实习研究员

　　信用能否积极扩张？

　　近期召开的中央经济工作会议指出，当前中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。如果货币信用供给扩张，会有总需求与之对应吗？纵观历史，货币政策部署中“把好货币总闸门”字眼的删减往往伴随着多部门的同步发力，随后大都会出现社融回暖、利率下行，以及总需求的相应扩张。我们预计2022年上半年社融回暖速度加快，下半年或放缓，全年增速约11.2%。

　　“货币总闸门”打开，随后信用往往扩张来源：人民银行、Wind，笔者测算

　　当前中国微观主体依然“缺钱”，内生需求客观存在，远未到“流动性陷阱”的程度。以近期房地产为例，在政策效应之下，信贷供给已开始扩张，其资金需求也呈改善迹象。10月以来按揭贷连续2个月实现同比、环比多增，11月商品房销售面积和销售额降幅均较10月收窄。历史经验来看，开发贷将随后改善，房企违约风险有望滞后缓解。

　　信贷需求客观存在：以地产为例来源：人民银行、Wind，笔者测算

　　注：房地产贷款为国内贷款和个人按揭贷款到位资金，违约风险为房企中资美元债的信用利差。

　　稳增长抓手何在？

　　落实到稳增长的抓手，短期最能见效的依然是投资。尽管房地产不再作为短期刺激经济的手段，但维持其相对稳定依然是稳经济的应有之义。我们根据40城的保障性租赁住房建设计划估算，2022年保障房投资有望实现两位数以上增长，从而拉动房地产投资增速约1-2个百分点；房地产整体投资有望前降后升。保障房建设固然重要，但商品房投资的贡献仍是“大头”。

　　抓手是什么：保障房还是商品房？来源：国家统计局、地方政府公告，笔者测算

　　数字、智能、低碳等“新基建”领域或是2022年基建投资的重要发力点，但初步估算，新基建占基建总投资规模不到十分之一，仅能拉动基建投资约1个百分点。稳增长诉求加大，仍需传统基建发力。“跨周期”调节使得2021年财政资金存有结余，但在政府隐性债务与专项债穿透式严监管之下，2022年传统基建发力意味着更大规模的“开前门”融资以及操作层面更灵活的调整。总量上看，我们预计2022年财政或将安排3%以上的赤字率，以及3.5-4万亿的专项债规模。

　　抓手是什么：新基建还是旧基建？来源：Wind，笔者测算

　　注：图中各项表示对基建投资增速的拉动。

　　展望2022年，在外需或难持续2021年辉煌以及消费还需修复的情形下，适度超前的基建投资能否有效对冲房地产下行或将成为稳增长的关键。我们根据投入产出表计算，相较房地产及其拉动产业占经济总量接近30%的规模，基建尚不足20%。当然，对冲难度大小也取决于政策预期增长目标究竟是多少。房地产和基建抓手的表象背后，实质上是政策能否在调整基础上进行适度逆周期调节。