房地产深度运营时代，京投发展多元实践解码行业转型路径

2026-01-26 16:29:44 中新经纬

　　在推动行业从“规模扩张”向“品质提升”深刻转型的背景下，一种围绕用户真实生活、致力于创造长期价值的“运营时代”已然来临。在此进程中，京投发展的一系列创新实践，提供了观察行业转型的独特样本。通过在北京、无锡等地落地的多个超级项目，其系统性地构建了一套以生态融合与深度运营为内核、涵盖小镇运营、公园社区、产城融合等多维度的独特发展模式，形成了穿越周期的差异化竞争壁垒。

　　政策引领与行业转身，从住有所居到“住有宜居”

　　近年来，房地产行业的政策导向日益清晰，“民生”属性被置于前所未有的高度。推动房地产高质量发展，加快构建发展新模式，意味着企业必须告别对金融杠杆和高速周转的路径依赖，转向产品力、服务力与可持续运营能力的精耕。

　　行业共识正在发生变化，未来房企的竞争将集中于如何为消费者提供情感价值、生态价值与社群价值，实现从供给“居住空间”到营造“生活方式”的系统性升级。

　　京投发展对这场变革的回应，并非碎片化的产品升级，而是一次体系化的品牌焕新与战略聚焦。2025年，企业对其生态化、运营导向的发展理念进行了系统总结与发布，标志着其创新成果完成了从个案实践到系统方法论的关键一跃。这套发展范式的核心主张，是让生活“根植于自然、充盈着活力”，它通过对旗下檀谷、北熙区、森与天成、愉樾天成、岚山等多元化项目的整合提炼，勾勒出一条以“生态为基、内容为魂、运营为体”的独特发展路径。

　　京投发展·慢闪广场实景图

　　创新实践全景，超级项目构建多元生活解决方案

　　京投发展的新模式，通过多个定位迥异但内核统一的“超级单盘”得以生动呈现。它们如同一个个鲜活的社会实验场，共同验证着其在不同赛道创造增量价值的能力。

　　位于北京西山的檀谷，是京投发展“内容运营”能力的集大成者。项目跳脱了传统楼盘开发框架，通过“非标商业+深度社群+文旅运营”的组合拳，将自己打造为一个职、学、住、娱一体化的生活小镇。其核心引擎“慢闪公园”，创新性地融合了公园、商街、剧场、工坊等多重场景，成为策划各类主题市集、自然课堂、音乐派对的活力心脏。

　　檀谷的成功，不仅在于吸引了城市客群前来微度假，更在于其近期经官方评定，正式获批成为国家AAA级旅游景区。这一身份转变具有象征意义，它标志着京投发展将一个房地产开发项目，成功运营为具有公共吸引力和文化地标属性的目的地。从业主的“家园”到市民的“公园”，再到游客的“景区”，檀谷实现了多重价值的叠加，验证了“运营创造资产长期溢价”的商业逻辑。

　　在“公园城市”理念深入人心、“公园20分钟效应”被科学验证提升幸福感的当下，京投发展旗下融合公园与生态资源的项目则直接回应了这一时代情绪。北京的森与天成与无锡的愉樾天成，是这一理念的南北呼应。

　　森与天成毗邻北京南苑森林湿地公园，社区内部通过创新的“台地式立体公园”设计，打造了上万平方米的私家空中花园系统，将社区园林景观展现为层层叠翠，错落有致。无锡愉樾天成则依托太湖自然禀赋，其“小站公园”和社区中心草坪成为家庭露营、邻里社交的日常聚场。这些项目通过将宏观生态资源与微观社区园林无缝衔接，让“推窗见绿、出门入园”从营销口号变为可感可触的生活日常，满足了都市人群对自然疗愈与松弛感的刚性需求。

　　位于北京海淀的岚山极客镇项目，在产业与生活融合上走出了一条全新路径，成为科创土壤上的“生态赋能”鲜活样本。项目位于北清路科创走廊，直面的是大量高新企业与高端人才的切实需求——即在高效办公的同时，获得激发灵感的环境与平衡生活的配套。

　　岚山极客镇的创新在于将自己定位为区域的“科创生态融合范本”。花园独栋办公群落产品以极低的容积率和对西山景观的最大化引入，为科技企业提供了类同硅谷生态总部的“有氧办公”空间。同时，项目概念设计未来实现下沉式商业街区与多元配套结合，旨在解决职住平衡与即时消费需求。岚山极客镇的实践表明，京投发展的生态理念不仅是景观营造，更是一种服务于创新人才、赋能产业效率的“生产力环境”营造。

　　京投发展·岚山极客镇实景图

　　作为京投发展在北京东坝的标杆项目，北熙区则是其生态宜居理念在城市核心区的代表。交通层面，伴随北京地铁12号线、3号线一期的正式通车运营，东坝沿线交通能级实现跨越式提升，区域通达性显著增强；商业配套方面，项目坐拥金隅嘉品、万达广场、恒大商业广场等成熟商业体，加之规划中的高端商务综合体，可全方位满足居民消费、办公等多元需求；生态资源维度，作为北京近年稀缺的超大体量综合性住区，北熙区内部规划打造超大尺度园林景观，外部则毗邻滨河景观带、东坝千亩湖公园、将府公园等生态绿芯，形成“内园外林”的沉浸式宜居环境；教育配套上，北京中学东坝北校区的优质教育资源落地，进一步推动区域教育能级迈上新台阶。

　　通过丰富配套的支撑，北熙区让市场的购买逻辑发生变化——从购买一个物理空间，转向购买一套涵盖优质环境、完善配套、活力社群与确定性生活方式的“全维价值包”。

　　这种将交通、商业、生态、教育、居住进行整合输出的模式，解决了城市家庭的核心痛点，展现了京投发展为市场营造多元生活方式、重构居住体验的深刻决心。

　　京投发展·北熙区一期实景图

　　从“产品矩阵”到“方法论输出”，建立优势壁垒

　　京投发展通过上述多元项目的成功实践，已然构筑起一道独特的竞争护城河。这道壁垒并非单一的技术或资源，而是一种可复制的“全新生活体系”操作系统。

　　一方面，其“非标商业与内容孵化”能力在多项目的实践中得到了深刻体现。从檀谷的山街水岸到各社区的主题花园，京投发展证明了其能够独立或联合合作伙伴，打造具有独特调性和吸引力的商业内容，而非依赖传统品牌招商。另一方面，相较于传统住宅商业开发，其“社群构建与关系重塑”能力更加契合房地产新模式的发展趋势。通过“森邻会”等社群IP，以及持续不断的主题活动和邻里节，将冰冷的社区转化为有温度的情感共同体。

　　此外，在“生态价值深度挖掘”能力方面。无论是利用TOD高差打造空中花园，还是最大化借景天然河湖山林，都可以窥见京投发展其生态从“附加值”提升为“核心产品力”的手法已日趋纯熟。

　　这些能力共同支撑起京投发展的新发展模式——即以更加差异化、系统化的品牌语言，针对不同土地禀赋和客群需求，提供从度假小镇、公园住宅到产城融合社区的定制化生活解决方案，并通过持续的深度运营，确保资产的长期活力和价值增长。

　　在房地产新旧模式转换的十字路口，京投发展的探索也为行业提供有益启示：房地产未来的发展或许不在于追求更广的布局，而在于在精选的场域进行更深的挖掘。从檀谷的“景区化”，到森与天成的“公园化”，再到岚山的“场景化”，其本质都是将对“人”的理解、对“自然”的尊重、对“内容”的创造，置于比单纯空间建造更高的优先级。

　　这正契合了国家推动房地产高质量发展的深层内涵——鼓励企业通过产品创新、服务升级和模式转型，切实增进民生福祉，满足人民群众对美好生活的向往。而京投发展通过多个超级项目的实践，编织了具有多元价值和现实意义的创新网络，不仅为企业自身奠定了可持续增长的基石，也为行业如何从“规模红利”走向“价值红利”和“运营红利”，提供了一个系统性的参考样本。