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端午小长假,广州楼市转战外围,有楼盘单价降回6年前

2022-06-07 14:19:00 羊城晚报

  有楼盘单价降回6年前 有楼盘3天卖出320套

  政策和市场层面都有变化,广州楼市经历了一个不一样的端午小长假。

  从信贷层面看,广州的房贷利率已进一步下调,广州楼市交投氛围逐步回升;从市场层面看,6月2日,佛山取消了多个片区的限购措施,对广州买家吸引力增加。在这样的背景下,广州不少楼盘在端午小长假内主打价格牌,以期进一步带动成交。

  外围发力 有楼盘推出新低价

  和“五一”档期主要在中心区项目发力不同,这个端午节假期,广州楼市热点相对转到增城、黄埔、南沙、花都等外围区域。外围区域的供应量一直比较充足,这使得这些区域楼盘的成交压力更大。

  实惠定价,成为各区楼盘的主要出货法宝。

  端午节假期,黄埔区全新楼盘万科黄埔新城放出了最低不到3万元/平方米的吹风价,带来了不错的人气。看楼客张小姐告诉羊城晚报记者,端午节当天9时开始,“现场停车场就一位难求,楼盘沙盘区、洽谈区满满都是人”。该项目相关负责人介绍,楼盘人气近期都不错,不过在放出新的吹风价之后,客流量明显更多了,端午假期每天客流量都达到1000组左右。张小姐说:“这里三房单价不到3万元,改善型的四房单价在4万元左右。从这往西边三个地铁站的地铁盘单价要卖五六万元,所以趁假期特意来看盘。”

  增城作为广州楼市“货仓”之一,新货集中程度较高,仅朱村板块就聚集了八个可售项目。各盘多沿地铁21号线布局,且产品同质化相对严重,竞争激烈程度超过很多板块。端午期间,该板块的新项目保利水木芳华推售新货,折后每平方米价格为1.6万元至1.7万元,直接将楼价拉回到2016年。同板块内新近推售的国贸学原一盘也在端午期间推出特价单位,价格为1.48万/平方米至1.69万元/平方米;明日公元应景推出5套特价房源,最低价1.6万元/平方米,均为所在板块近三年的中低水平。

  据羊城晚报记者了解,番禺、白云、南沙和花都等区域都有不少项目(包括一些地铁上盖项目)在端午期间推出特价单位积极促销,这种情况在往年比较少见。

  多方减负 交易氛围出现好转

  端午小长假,广州楼市主战场转到外围区域,一方面是因为“五一”档期内中心区多个新盘已经推售且成交量不错,端午假期属于正常推售;另外一方面是外围区域货量集中,需要持续发力。增城某个新推售的项目,有代理公司相关负责人报称,其在端午期间共卖出320套单位;番禺、白云等区域楼盘推售的特价单位,也都有成交。

  新近入市的买家黄女士说,价格和利率是她此次换房重点考虑的因素。在她看来,今年很多房企的新项目定价都比较合理,关键是“自己二套房贷还清后,现在换房能做到首套房的利率,即4.45%”。5月以来,央行频频下调LPR,对房贷给予直接利好。羊城晚报记者了解到,目前与各大楼盘合作的主流银行,首套房利率多为4.45%至4.8%,二套房利率则在5%至5.1%之间。若以首套房利率看,这样的数据已处于历史低位。

  一边是银行房贷利率“减负”,一边是楼盘制定更灵活的首付政策,也为买家“减负”。以增城项目为例,主推刚需产品的大华城东郡目前均价约为2万元/平方米,其首付款按照规定需在7天内付清。但对于首付有难度的购房者,销售人员说,可以向公司申请延期至两个月内付清首付;同板块的明日公元在端午期间推出“首付17万元起”的促销方案,其余首付也可以在相应的规定时间内付清。

  一位代理公司的负责人告诉羊城晚报记者,他们公司代理的东部项目,首付款基本都可以分期支付,以降低购房者支付压力。据了解,不仅外围楼盘积极促销,中心区也有一些项目推出分期首付以促进成交。

  “利率的直接利好,加上各种稳信心政策暖风频吹,广州楼市交投氛围出现好转。”广州市房协专家委委员邓浩志表示。从广州中原研究发展部数据看,广州5月一手住宅成交为6177套,环比上涨了13%。该行预计,外围区域标志性大盘的全新推售,有望继续带动6月份广州一手住宅成交量。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓则认为,目前广州的一二手楼市处于低位小幅回升的状态,尚未达到市场的预期,主要原因是广州在楼市调控方面还未有具体行动。他建议开发商,不宜只等待政策放松,而应主动出击抓紧出货。

  数说楼市

  广州一手住宅:全市库存消化周期约15个月

  5月广州一手住宅网签6177宗,环比增加13%,比去年同期成交下跌40%。

  截至5月末,全市库存量1121.3万平方米,去化周期14.9个月;由于成交增速放缓,消化周期、库存量自2022年起有所提升,加上5月新增供应猛增119.1万平方米,致使库存、消化周期“双增”。区域方面,全市十一区库存量均环比上涨,消化周期超过12个月的区域有6个,其中南沙、增城、从化三区库存消化周期超过20个月,白云、花都两区库存消化周期则分别超过15个月,均为高位。

  广州二手楼市:5月成交量环比微增0.7%

  5月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为7325宗,环比4月同期(7274宗)环比微涨0.7%,同比下降30.4%。

  从各区成交情况来看,白云、黄埔和越秀三区成交表现最为亮眼,5月分别成交767宗、314宗和677宗,环比分别增加20.6%、11.8%、10.1%;花都、荔湾、从化等区域成交量则有不同程度下滑,5月分别成交696宗、548宗、302宗,环比分别下降16.8%、5.2%、4.7%。

  记者观察

  回暖尚未彻底 楼市仍需努力

  广州中原研究发展部数据显示,5月份,广州一手、二手住宅网签量环比增加13%和0.7%,从这个数据上看,楼市交易是有起色。但若是将数据和去年同期对比,则差距还是比较大:一手、二手住宅网签量同比下降40%和30%。

  同时,纵观广州楼市,可以发现,区域之间、楼盘之间的分化现象依然明显。例如,海珠和荔湾两区新项目首推去化率都达到五成以上,这些项目的均价都在6万-11万元/平方米;但在增城、花都等区域,哪怕有了花样促销,多个楼盘的成交量都仍无起色。在竞争激烈的东部区域,某个临近地铁站的项目价格一再调低,近期居然选择闭门休整,原因是看楼者太少。

  因此,广州楼市现在远未到乐观的时候,楼市回暖还需三大基础。

  楼市回暖所需的预期基础,是买家信心的回升;而买家信心的回升,则需依靠政策基础。这两点,已经有政府助力。据不完全统计,今年以来,全国已有超过110城出台了“稳楼市”新政;广东在6月1日推出稳住经济一揽子政策措施,其中涉及的货币金融、保基本民生等政策,虽不是直接面向房地产行业,但有望对楼市带来一定利好。如何更好地提升市场信心,关键看相关的具体落地细则。楼市回暖的市场基础,则是供应和成交,这一点和房企的作为有较大关系。在保证市场稳定供应的同时,需用合理的定价促进成交。

  信心回归、购买力回归,广州楼市行情才能真正重返供需两旺。

  记者 陈玉霞 梁栋贤 徐炜伦

(编辑:熊思怡)
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