盛军等：房地产尾部风险对债市整体冲击有限

　　中新经纬6月15日电 题：房地产尾部风险对债市整体冲击有限

　　作者 盛军 招商银行全球金融市场风险主管

　　盛洁 中银保险公司职员

　　房地产价格拐点已来临

　　近年来，各地区各部门坚定“房住不炒”和“一城一策”的总方向，严防资金违规流入房地产市场。2021年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年增速低3.7个百分点，低于各项贷款平均增速6.5个百分点；近10年来房地产贷款增速较人民币贷款总增速持续走低，近几年在总贷款中的占比平稳回落，特别是房地产开发贷款，同比增速不断下行。

　　进入2022年以来，对于地产行业整体波动加剧的情况，高层释放了房地产信贷环境改善的信号，房地产贷款在“房主不炒”前提和政策基调下，对刚性需求按揭贷款有所放松，推动房地产行业持续稳定发展，防范可能的系统性风险，而在这一过程中更强调对刚需等“合理资金需求”的满足。

　　由于快销高负债模式终结，保障房长租模式兴起，对于经营激进的尾部地产企业，面临流动性枯竭、违约破产倒闭或被并购的概率持续增加，这在今后一段时间将对债券市场带来一定的扰动和冲击。

　　总体而言，“房住不炒”理念持续强化，保障性租赁住房制度的强力推进进一步改变供求、抑制房价；内需基点和科技驱动战略客观上要求房地产业回归正常本位；居民负债率快速持续攀升而收入预期下降；信贷政策持续收缩，按揭价格飙升、额度受控，房地产税进入倒数阶段进一步加大购房和持有成本预期。

　　综合来看，房地产价格拐点已经来临，房地产行业下滑风险概率加大。

　　房地产尾部风险对债市整体冲击有限

　　2021年以来数据显示，中国生育趋势仍然不容乐观，零生育率临界点比相关专家的预计提前了5年以上。加之“十四五”规划吹响了经济革命性转型的号角，以科技创新为绝对主导的全新发展模式进一步压缩了房地产的发展空间，并持续推进各项资源向科技驱动的实体经济强力转移，对房地产行业形成抽水效应。

　　从微观尾部市场主体近期频频违约来看，房地产行业将加速分化，引致2021年尾部发债主体违约风险进一步放大。

　　虽然政策有所松动，“房住不炒”的基调没有改变，2022年仍存在需求弱化和销售及投资缩减带来的房价下跌和资产减值的较大可能性，如出现过度波动将引发较大震动和金融资产的连锁反应，防止房价过度下滑将成为政府政策的关注重点。

　　当前，房地产行业尾部风险虽然仍未出清，但大概率以个体孤立事件为主，对于国内债券市场的整体冲击有限，一方面，我们估算，房地产债券占比在存量中未超过10%；另一方，面国内债券市场的准入始终较紧。

　　而值得关注的是，房地产正在成为中资美元债市场最大风险源，并将持续发酵一段时间，特别是以快销加杠杆特征“狂奔”的地产企业在外部支持与自身造血方面都将面临持续的压力，部分尾部个体的破产和被兼并不可避免，将成为旧时代完结的标志风险事件和新时代开启的“铺路石”，同时让激进的投资者为不审慎承担代价、承受激进房地产发行主体的违约损失。

　　因此，需要密切关注政策动态，评估其对相关行业及企业的生存影响，前瞻性完成风险识别，及时采取风险防范和资产保全措施，以规避债券市场发债个体违约风险，对相关行业流动性风险加强预判和流动性管理。在此过程中，投资人还需要评判分析技术能否有效突破与技术变化本身的不确定性和难以预料性，加大债券市场违约预警领域与方向分析。(中新经纬APP)

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责任编辑：王蕾