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超百城政策松绑,楼市能否筑底企稳?

2022-07-05 07:15:51 新京报

  超百城政策松绑,楼市能否筑底企稳?

  

  上半年,各地发布房地产宽松政策超过460次,尤其5-6月高频调整

  杭州迎来今年首个红盘、苏州千人摇号再现……房地产宽松政策刺激下,个别城市个别楼盘开始热了起来。而另一边,弱二线城市以及三四线城市,楼市仍处于下行区间。

  自5月开始,楼市“松绑潮”已经持续了两个月,效果如何?据克而瑞统计,30个重点城市商品住宅成交面积环比增长31%,成交单月和累计同比降幅持续收窄,其中部分二线城市诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。不过,福州、大连、南宁、昆明等整体成交尚在低位徘徊。

  “目前市场已经触底,也就是说不会再持续恶化了。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对新京报记者表示,至于何时回暖,其实目前的中国市场分化明显,不少地方还很“难”,而有的地方回暖会快一点。

  持续下降与弱回升

  今年上半年,房地产迎来了最密集的松绑潮。

  中原地产研究院统计数据显示,今年上半年,各地发布房地产宽松政策超过460次,而2021年上半年仅286次,同比上涨61%,5月、6月均有超100个城市发布稳楼市政策。

  “松绑城市数量刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟如是评价,松绑城市级别越来越高,从一季度的三四线城市松绑为主,到4-6月份二线城市逐渐成为松绑城市主力,包括杭州、苏州、南京、厦门、成都、武汉等热点城市也加入稳楼市救楼市行列。

  其中,近两个月,有超过25个二线城市发布了超过80次稳楼市政策,成为楼市调控主力。调控手段除了松绑限购限售、降低首付比例和房贷利率外,还包括提升公积金贷款额度、多孩家庭增加购房套数、发放购房补贴、实行“房票”安置、一人买房全家帮等等。

  五花八门的松绑手段,目的只有一个,就是释放购房需求、助力楼市走出下行趋势。

  那么,经过两个月的高频调整,这场以二三四线城市为主的全面松绑潮效果如何?楼市下行趋势是否发生了逆转?成交是否回温?

  克而瑞统计的30个重点城市(4个一线城市、26个二三线及其他城市)数据显示,6月份,4个一线城市商品住宅成交面积为293万平方米,环比大增85%,同比下降17%。受各地政府利好政策频频影响,26个二三线及其他城市稳步复苏,成交量环比增长24%,同比下降41%,上半年累计成交量同比仍然“腰斩”,跌幅显著超过一线城市。

  可以看出,北上深楼市政策几乎没有松绑,但是成交量走在前端。而重点二三线城市虽然不同程度松绑,成交有所回升,但是整体仍处于下行趋势。

  强二线复苏与城市分化

  近日,一则经济学家任泽平在苏州摇号买房的消息在坊间流传甚广,虽然该消息未得到他本人确认,但是却让苏州千人摇号盘受到关注。

  据了解,位于苏州工业园区湖东板块的颐和玲珑花园开盘推出161套房源对外销售,共计1867组客户参与摇号,其中非人才房源的中签率低至4.3%。

  在全国楼市整体仍显低迷之时,热点楼市苏州再现千人摇号盘,这背后不仅仅是一二手房价格倒挂,还有苏州在限购限售松绑、公积金贷款额度提高、房贷利率全国最低等宽松政策叠加下的楼市复苏。

  一位苏州房产中介人士告诉记者,其公司在“6·18”之后12天的新房成交量与5月持平,其中姑苏区复苏较快,主要是因为有很多优质学区房。中指研究院苏州分院分析师金珂分析称,目前在政策的带动下,苏州新房市场呈现回暖态势,购房者信心也在逐步恢复,但区域分化依然明显,市场关注度仍集中在区位优越、规划利好的项目上。

  除了苏州外,热门城市杭州也迎来今年首个“红盘”,报名超过4000组,中签率低至5.4%。据了解,杭州在全国楼市松绑的关键节点5月中旬推出新政,包括放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等,意味着全国楼市调控新一轮升级。

  不过,相比热点城市的复苏,福州、大连等二线城市以及以衢州、海口等为代表的三四线城市,虽然也发布了松绑政策,但是整体市场表现平平,下行趋势仍然明显。

  克而瑞统计数据显示,6月份,苏州、杭州、南京、郑州等城市的商品住宅成交面积分别环比增长31%、24%、36%、65%,同比分别下降27%、57%、26%、

  34%;合肥、昆明、大连、福州等城市的商品住宅成交面积分别环比下降15%、16%、22%、24%,同比下降22%、44%、53%、72%。

  贝壳研究院认为,从市场复苏的节奏和力度看,强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后,二手房成交明显增长,政策效果持续性也较强。不过,总体来看,尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏,但当前市场成交量还处于较低的位置。

  来自大连的一位房产中介表示,二手房带看量比政策松绑前有所增多,一周两三次,之前是一次都没有,但目前不是特别刚需的客户,基本都在观望中。

  整体来看,此轮轰轰烈烈的全国楼市松绑潮,不同区域、不同城市、不同板块、不同楼盘都呈现出明显的分化特征。

  下半年楼市能企稳吗?

  对于当前楼市现状,6月28日,万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上表示,“短期市场已触底”,由此引发热议,相关词条登上微博热搜榜,当天阅读量破千万。资本市场更是闻风而动,次日股市开盘,地产股集体逆势上涨。

  有网友评价称,“短期看,表述很准确”,但也有很多不同的声音,“这才哪到哪啊,触底还早着呢”“反正我没钱买”“触底一定要反弹?有没有可能反复摩擦?”

  部分城市的弱回升,难掩房地产市场整体仍处于底部的现实,尤其是在疫情影响、宏观经济层面未有明显改善、楼盘停工烂尾等多重因素影响下,购房者预期仍显悲观。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示,政策宽松效应正在逐步显现,最近我们看到一些数据下行趋势有所收缩放缓,但不少同比数据还在下行。政策效应的显现仍需要时间,还需要其他各个方面的配合,比如整个宏观运行总体状况的改善、消费的回升、对未来经济预期的改善等等。

  触底之后的横盘会持续多长时间?楼市何时开始企稳回温?郁亮称,市场恢复是一个缓慢温和的过程,恢复仍需要时间。连平的判断是,楼市在今年三季度可能还会继续向下,真正企稳可能是三季度中后期,四季度会出现一定程度的反弹,明年房地产市场可能会结束目前短周期下行态势,逐步形成一个新的向上周期;鉴于需求增长进一步放缓,未来房地产投资增速会再下一个台阶。

  中指研究院预测,今年下半年,全国市场逐步进入企稳恢复通道,但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面;热点城市三季度有望继续回升,预计全年商品房销售面积同比降幅超10%。

  新京报记者 段文平

  ■ 调查

  4成网友拟今年买房,购房信心仍不足

  房地产市场预期尤其是购房者预期至关重要,直接影响着现在与未来的买房行为。此轮松绑潮之下,购房者的心理是否发生改变?政策松绑是否影响他们购房?

  近日,新京报与贝壳研究院联合推出了购房意愿调查,对于一线、新一线、二三线及其他城市的约2000个样本的问卷调查结果显示,今年有购房计划的人占比42%,没有购房计划以及观望中的人占比58%。而央行近期的一份问卷调查也显示,问及未来三个月准备增加支出的项目时,“购房”在七个选项中排名第五。

  整体来看,购房者对于房地产市场预期仍信心不足。南京市房地产学会副会长孟祥远认为,对房地产来说,“信心比黄金重要”,因此修补信心依然非常关键。

  二三线城市购房信心低于一线城市

  “房价还会降吗”“利率还会下调吗”“房价会涨吗”……定居在三线城市的刘一(化名)经常向一位了解房地产的朋友抛出此类问题。对于有买房计划的刘一来说,虽然持续关注着上半年的政策松绑以及楼市行情,但是直到今天为止,她仍未出手。“整体市场不太好,感觉利率还有下降的空间,我并不着急。”刘一如是说。

  楼市政策松绑潮下,像刘一这样犹豫不决、处于观望中的人很多。

  根据问卷结果,在“今年是否有购房打算”的问题中,有购房计划的人占比42%,没有购房计划的占比21%,观望中的占比37%。细分来看,二三线城市购房者的观望情绪高于一线城市,其中一线城市观望人群占比33%,新一线城市是42%,二线城市和三线及其他城市分别为39%、36%。值得关注的是,三线及其他城市中,没有购房打算及观望人群合计占比76%。

  哪些原因会让购房者买房?问卷结果显示,刚需购房、楼市政策不断宽松、房价下降等原因排名靠前。又有哪些宽松政策会令购房者心动呢?根据问卷结果,“房贷利率下降”的投票占比为27.17%,“首付降低”的投票占比为22.23%,各种优惠促销政策、公积金贷款额度提升的选择占比分别为17.96%、17.26%。

  而哪些因素会影响购房者的买房计划呢?根据问卷,“房价太高、买不起”排名第一,占比为31.13%,“因为疫情影响,担心收入不稳定而影响买房计划”的占比达到22.32%。此外,开发商资金频频出现问题,部分问卷参与者也担心房子停工、交不了房。

  总体上,对于能级较高的一线城市,购房需求仍然存在。但是,整体来看,购房者对于房地产市场预期仍偏悲观。

  不止于此,近日,央行发布了《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》,在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。结果显示,对下季度房价,16.2%的居民预期“上涨”,54.6%的居民预期“基本不变”,16.0%的居民预期“下降”,13.2%的居民“看不准”。

  孟祥远表示,当前居民对于房价上涨的信心依然不足,看跌或看不准的态度占据近30%。

  此外,问及未来三个月准备增加支出的项目时,居民选择比例由高到低排序为:教育(28.1%)、医疗保健(27.4%)、大额商品(18.7%)、社交文化和娱乐(18.1%)、购房(16.9%)、旅游(15.2%)、保险(13.9%)。“购房”选项位列第五,较二季度下降一位。

  以时间换空间逐步构筑市场信心

  对于购房者信心不足的原因,国海证券首席经济学家夏磊分析称,四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾,房企危机削弱购房者对期房信心,加重观望情绪。二是收入下降,经济、就业形势不乐观,居民预防性储蓄增加,且担心断供问题,买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势,购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅,居民买涨不买跌,房价涨幅趋缓时,购房者选择观望。

  在华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来,悲观情绪需要一段时间对冲掉,“从过去的市场观察来看,要等到一个临界点:在房价还没上涨时,少数刚需或者有财富支付能力的人出手,等到热乎劲起来了,就会一起出手,前几轮市场周期都表现出了买涨不买落的羊群效应。不过,从全国来看,没有一个统一的临界点,不同城市、不同场景都要具体分析。”

  那么,对于增强购房者信心方面,还有哪些调控手段可用呢?

  在业内人士看来,目前有些城市房地产政策仍然较严,有进一步放松的空间,诸如有的城市仍执行“认房又认贷”,二套房首付比例较高,部分改善人群受到影响。此外,在信贷方面,央行虽然下调了5年期LPR的下限,但是很多城市银行在房贷利率执行上仍是普遍上浮。

  克而瑞研报分析称,目前除了政策“帮扶”之外,主要还是依托核心城市转暖和实体经济恢复,以时间换空间,逐步构筑市场信心,从而恢复楼市自身的良性循环。

来源:新京报

编辑:陈俊明

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