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年内已无公开债,万科加快处置资产渡难关

2024-10-31 20:22:14 21世纪经济报道

  年内已无公开债,万科加快处置资产渡难关

  21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

  延续半年报的业绩走势,万科三季度亏损额进一步扩大。

  根据万科10月30日发布的三季度报告,万科今年前三季度实现营业收入2198.95亿元,同比下降24.25%;归母净亏损179.43亿元,扣非净亏损144.68亿元。与此同时,万科的现金流表现持续承压,今年前三季度,万科经营活动产生的现金流量为净流出48.48亿元。

  虽然经营指标未有明显起色,但是万科也在努力坚守财务安全底线。万科在季报中宣布已经完成今年全部公开债的兑付。此外,虽然前三季度的经营性现金流仍然为负,但万科第三季度经营性现金流已经回正。

  为了偿还债务,万科也尽力处置资产。根据万科披露,今年前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元,已完成2024年年度300亿元目标的78%左右。

  公开债全部偿还完毕之后,万科明年还将面临挑战。季报显示,万科短期借款数额为86.8亿元,一年内到期的非流动负债更高达1115亿元。在此背景下,万科在压减总体债务的同时,也需要借助政策的力量加快销售的流速并加大资产出让的力度。

  现金流回正

  万科现时的业绩表现在行业中并非个别现象。10月底以来,大部分龙头房企发布的今年三季报都有不同程度的利润回调。

  其中,保利发展今年前三季度实现营业收入1827.74亿元,同比下降5.06%;归母净利润78.13亿元,同比下降41.23%。招商蛇口前三季度则实现营业收入780.09亿元,同比增长2.88%;归母净利润26.01亿元,同比下降31.00%。

  万科在公告中也解释称,利润下滑主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损,以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。

  根据万科披露的数据,今年前三季度,万科房地产开发业务的税前毛利率为8.3%,扣除税金及附加后的毛利率为2.7%,集团整体的税前毛利率为9.5%,税后毛利率为4.9%,已经跌至低位。

  在此期间,万科的销售表现也持续下滑。今年第三季度,万科实现合同销售面积391.3万平方米,合同销售金额538.7亿元,同比分别下降24.9%和29.7%;今年前三季度,万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米,合同销售金额1812.0亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

  虽然销售表现不理想,但万科在债务压减上取得了一定的效果。

  今年前9个月,万科累计偿还有息负债约700亿元,今年年内也已无境内外公开债。截至9月底,万科有息负债合计3276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%;净负债率为66.2%,剔除预收款的资产负债率为65.4%,较年初下降0.1个百分点;持有的货币资金为797.5亿元。

  这是来之不易的结果。为了保证公开债的兑付,万科采取了多种举措,包括积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗交易签约以及拓展资产退出渠道等。

  2023年至今,万科累计盘活和置换新项目共36个,合计优化及新增产能474亿元。今年前三季度,万科实现大宗交易签约金额232.6亿元,已完成2024年年度300亿元目标的78%左右。此外,万科还与中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金,已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。

  在努力还债的基础上,万科第三季度实现经营性净现金流3.3亿元,实现回款金额超过1800亿元,回款率超100%。

  探索新业务

  今年以来,多数龙头房企都在探索主业以外的新发展路径。经营性业务是多数房企选择的方向。万科近年来积淀了不少经营性资产,这为它的转型提供了基础。

  今年前9个月,万科经营性业务表现不错。其中,万科商业业务实现营业收入近70亿元,整体出租率94%。同时,万科商业整体客流同比增长10%,销售额同比增长4%,合作品牌数量突破12600家。万科物流仓储业务实现营业收入30亿元,开业规模行业领先,出租率保持在较高水平,累计可租赁建筑面积超过1000万平方米,高标库稳定期出租率88%,冷链稳定期使用率76%。

  经营性资产的变现和退出路径,基本是通过资产证券化(REITs)。今年以来,华润置地、招商蛇口均加快推进旗下资产的证券化过程,万科也参与其中。

  今年4月,万科印力REIT上市,保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程,同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此,万科的REITs和Pre-REITs基金,已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持。

  随着房地产行业利好政策频出,万科也有望受益。十一黄金周期间,万科取得良好销售表现,实现认购金额超百亿元,日均认购较中秋假期翻倍。

  不过,由于明年还将有较高额度的债务陆续到期,万科能否最终过关还是未知数。

  万科管理团队还未对未来一年的偿债安排进行回应,在今年半年报发布会上,万科执行副总裁、财务负责人韩慧华曾表示,万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位,尽管现阶段经营上仍面临着挑战,但万科一定会全力以赴过好关,在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。

  万科董事会主席郁亮此前也曾表态,万科管理团队坚决不躺平,一定会跨过这个阶段性关口。公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度,未来两年削减付息债务1000亿元以上,以保障公司安全。

  管理团队态度相对坚定加之市场在逐渐触底,万科作为规模头部的房企有望受益。到时,在各方的支援之下,万科有望有惊无险地渡过难关。

来源:21世纪经济报道

编辑:王永乐

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