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北京通州两地解除“双限购” 有中介一天卖出一个月的房

2022-11-11 14:45:55 经济观察网

  北京通州两地解除“双限购” 有中介一天卖出一个月的房

  经济观察网 记者 田国宝

  11月9日晚上8点多了,房地产中介小雅还在忙碌,“一整天都有人咨询和看房,从早晨八九点一直忙到现在”,小雅和她的同事已经很久没有这么忙碌过了。

  小雅是北京亦庄地区一家链家门店的中介,11月8日,北京市住建委、北京经济技术开发区管委会和通州区人民政府联合发文,划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

  这意味着台湖和马驹桥正式解除“双限购”。通州的双限购政策始于2015年8月,购房者除需具备北京市购房资格外,还需满足通州区的购房条件。

  “对亦庄来说,台湖和马驹桥是价格洼地”,小雅说,与亦庄隔凉水河相望的台湖房价在5万元/平方米左右,亦庄外围的马驹桥房价则只有4万元/平方米左右。而亦庄地区的房价从2020年底开始新一波上升行情,截至目前,涨幅普遍在30%-50%,“原来三四万的小区,现在基本六七万,核心区的基本都在七万以上了”,11月8日政策发布当天,小雅一直忙到晚上十点多。

  亦庄作为北京经济技术开发区及北京自贸区的重要组成部分,聚集了包括京东、小米在内的上千家高新技术企业,对房地产市场形成了支撑。

  限购解除后

  11月8日下午5点多,台湖和马驹桥“双限购”解除,“7点左右看房的人多了起来”,小雅说,晚上10点之前,万科城市之光东望成交了9套,这样的纪录在原来不常见。

  11月9日早上8点多,已经有购房者前来东望看房,一直到下午3点,累计成交了25套,“晚上又成交了2套,政策出来前,东望已在清盘阶段,只剩下为数不多的尾盘了”。

  从2019年8月首期开盘算起,东望至今已持续销售三年多时间,目前有三期房源在售,两期有现房在售,均为现房或准现房。

  北京市住建委信息显示,东望在售的三期项目合计1222套房,总货值60.5亿元,平均备案单价5.16万元/平方米。截至11月9日,已经网签1129套,合计网签金额53.5亿元,平均价格4.98万元/平方米。

  由金融街和首开联合开发的金悦郡,由于房源较为充足,双限购解除后,在5个小时销售了79套。金悦郡位于六环外,与东望相距10公里,虽然位置不及东望,但价格比东望便宜1万元/平方米。

  金悦郡项目分别于2020年8月和2021年7月两次取证,32栋楼共计有1845套房源,备案均价为4.5万元/平方米,住宅货值为67.9亿元。截至11月9日,累计签约1039套,销售金额33.14亿元,签约均价为3.78万元/平方米。

  目前台湖和马驹桥地区只有三个在售的新房项目,除上述两个外,还有一个为绿城中国开发的桂语听澜,该项目于2022年5月23日取得预售许可证,共有416套房源,备案均价为5.8万元/平方米。

  由于开盘时间较晚,桂语听澜去化率相对较低,截至11月9日,已签约套数为61套,合计签约金额3.7亿元,平均成交价格5.6万元/平方米。与东望和金悦郡相比,折价比例相对较小。

  目前三个项目的折扣还在,但销售人员和中介人员普遍预测,随着房源逐步减少,相关的优惠和折扣可能会陆续减少或退出,“这两天我们一直联系客户赶紧过来订房”。

  台湖和马驹桥的二手房同样受到购房者追捧,小雅介绍,从11月8日下午到11月9日晚上一天多时间,“我们东大区的几个门店加起来成交了35套”,这是过去一个月甚至是几个月的成绩。

  新房供不应求

  2020年以来,亦庄地区的瀛海和旧宫供应的新盘在5个左右,河西、路东新盘5个,台湖和马驹桥新盘5个,这构成了亦庄区域的全部新盘项目。

  从销售情况看,亦庄的15个新盘也存在较大差异,其中河西和路东的5个新盘,目前处于无房可售的状态;台湖和马驹桥3个项目在售,只有2个项目的房源较为充足。

  相比而言,瀛海和旧宫的去化较差,截至11月9日,今年上半年新开盘的2个项目,去化率均不足25%,其他老项目的去化率也普遍不高,远不如临近的亦庄核心区及位置较远的台湖和马驹桥。

  一位曾在亦庄区域开发过项目的房企人士透露,瀛海和旧宫以地铁8号线作为主要交通工具,与亦庄核心区虽然距离较近,但由于交通不便,通常不会把亦庄作为主要客群来源地。

  亦庄地区的轨道交通主要以地铁5号线及亦庄线为主,与台湖和马驹桥的连接更为紧密,但由于台湖和马驹桥执行双限购政策,使得亦庄地区的供应主要为位于河西和路东的5个新盘。

  无论是亦庄核心区,还是台湖和马驹桥,近年来,住宅用地出让及新楼盘推出明显量不大,这也使得亦庄地区的楼市一直处于相对供不应求的状态。

  小雅说,从2020年底,亦庄房价一直上行,成交持续旺盛,“我们销售的几个项目中,2021年价格都涨了,有的涨三四千,有的涨五六千,市场明显好于周边”。

  以海庭雅园为例,2020年11月,一期项目开盘平均成交价格是5.2万元/平方米,2021年6月二期开盘后,平均成交价格上升至5.4万元/平方米。而美庐家园销售均价则从2020年9月的3.7万元/平方米上涨至2020年12月的3.8万元/平方米, 一直到2021年3月的4.1万元/平方米。

  2021年之前,东望项目成交价一直在5万元/平方米以内,2021年下半年新开盘售价涨到5.1万元/平方米;同样时间,金悦郡的房价从3.7万元/平方米涨至4万元/平方米。而同期,位于旧宫的和锦家园成交价格则从6.3万元/平方米降至6万元/平方米。

  房价涨跌背后有土地供应的因素,2019年至今,北京经济技术开发区累计成交7幅宅地,合计建筑面积70万平方米;同期,台湖和马驹桥出让的宅地同样为7幅,合计建筑面积为108万平方米。

  也就是说,即便将台湖和马驹桥并入亦庄,将近4年时间,该地区的整体供应量也只有178万平方米,平均每年供应量不足45万平方米,而2020年,亦庄商品住宅成交量即突破50万平方米。

  背后支撑

  不仅新房供应相对不足,二手房同样如此。

  小雅介绍,台湖和马驹桥均为北京新发展地区,其中台湖区域二手房普遍没有“满两年”,所以二手房成交相对较小;马驹桥二手房则以回迁房为主,“大部分小区里都是东城和西城搬迁过来的居民”。

  与周边的通州和大兴相比,亦庄的教育和医疗资源相对丰富,加上没有城区喧嚣等因素,成为吸引购房者的重要原因。除了供需结构,亦庄地区较好的产业以及与之相配套的政策,也是购房者青睐的重要原因。

  2020年9月21日,国务院印发《中国(北京)自由贸易试验区总体方案》,3天后,北京自贸区正式揭牌。

  北京自贸区分为科技创新、国际商务服务和高端产业三个片区,其中亦庄27.83平方公里是高端产业片区的重要组成部分。重点发展国际金融、文化创意、生物技术和大健康等产业,实现总产值超过6000亿元。

  官方资料显示,从1992年建区以来,亦庄汇聚了来自全球40多个国家和地区的3万多家企业,投资总额超过1000亿美元,培育出千亿级产业集群3个,形成了信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造为代表的四大产业。

  经过30多年的发展,亦庄聚集了大量的高新技术企业,除了信息技术领域的京东、小米、中芯国际等企业,还有SMC中国、中电科、中国数码、京东方、松下、中核、拜耳、同仁堂、北京奔驰、北汽、施耐德、ABB等众多国内外知名企业。

  2020年,亦庄总收入达到7559亿元,利润总额525亿元,从业人员接近20万人,其中研究开发人员数量超过5万人。

  此外, 亦庄还出台了一系列吸引人才的创业、住房等补贴措施。2021年六普数据显示,北京经济技术开发区人口超过98万,比2020年增加25万,而2019年常住人口还不足20万。

  政策、产业、经济和人口,这些因素无疑构成了房地产投资的主要要素,也为房地产市场奠定了需求基础。

  上述房企人士表示,目前北京房地产市场最好的几个区域均与产业有关,海淀的永丰和西北旺的房价已经突破8万元/平方米,依靠的是腾讯、网易和百度等互联网企业以及这些企业中高收入员工。

  亦庄同样不例外,在短短几年时间里,在北京房地产市场逐渐脱颖而出,凭借的正是北京自贸区各项优惠政策和未来的发展潜力,以及作为北京经济技术开发区多年来聚集起来的产业基础。

  该人士认为,台湖和马驹桥两地调整限购政策只是亦庄扩围的结果,并不能理解为一线城市限购放松的信号,“两地三年基本没有出让任何住宅用地,所以即便是调整了限购政策,对整体市场也不会有太大影响”。

来源:经济观察网

编辑:陈俊明

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