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李宇嘉:昆山两楼盘“大幅降价”被罚或出于稳市场考量

2023-05-10 13:12:07 中新经纬

  中新经纬5月10日电 题:昆山两楼盘“大幅降价”被罚或出于稳市场考量

  作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

  近日,江苏昆山两个地产项目因“过分降价”行为遭到处罚。

  据流传文件显示,其中一个项目隶属于苏州万科旗下。“五一”期间,两个地产项目推出的房源折扣力度较大,给出优惠折扣基本在八折左右。

  据昆山住建局再发出的通报文件显示,昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中,擅自大幅度降价销售,扰乱了房地产市场正常秩序,造成了社会不稳定因素。住建局表示将暂时关闭上述项目的网签,待整改结束后予以开通。

  “擅自大幅降价”或引致市场预期过分悲观

  地产项目降价为何还要被叫停,这个疑问成为不少人的关注焦点。

  为稳房价、稳市场、稳预期,不少地方政府为楼市设定了10%或15%的“跌停板”,明确规定企业不得大幅降价。

  因此,从原则上来讲,昆山住建局的行为做到了“有法可依”,该行为违反了当地新房预售价格审批后,价格调整幅度上下不超过15%的规定。但其背后,笔者认为,项目受罚的很重要一部分原因是,带头降价的两个项目中有龙头企业万科的地产项目。

  万科的市场行为经常对市场有预期引导效应,作为头部房企,万科降价往往被视为龙头房企不看好当地市场的信号,比如2008年、2014年,万科都有过明显的市场判断。

  因此,笔者认为,“万科带头大幅度降价”行为或在一定程度上引发了住建部门担忧,一旦万科降价被过度解读,引致市场预期过分悲观,会导致房价进一步下跌预期。

  另外,项目降价幅度过大,也有可能是友商或前期购房者“告发”。因为,一旦万科降价,周边开发商如果营销策略自主性不足,要卖房有可能就得被迫跟着降价,如果不愿降价就有可能向有关部门反映。同时,还存在另一种可能性,在项目大幅度降价后,前期购房业主会认为自己的房子在贬值,也有可能会联合“状告”。

  今年一季度小阳春之后,多地商品房市场成交出现了明显回落,各地都希望楼市能持续一季度小阳春态势,这也是一部分地方政府的潜在心态。

  万科大幅降价是否意味着楼市新一轮的打折开端?

  事实上,整体来看,全国开发商的大幅度降价已在进行中。

  在三四线城市,以及一二线城市外围的偏远区域,新房价格相比2021年上半年,下降在20%—30%幅度的案例非常多。部分房企也担心被告发或前期业主进行维权,往往通过给中介佣金或渠道费的形式,以精装取代毛坯(价格调整不大),送车位等形式来实现房价“暗降”。

  对于地方政府,不仅存在“跌停板”,当房价上涨时,地方政府也会控制,特别是当项目涨幅超过15%。但由于房价上涨时,包括前期业主、友商、开发商、地方政府,都是获利者,自然主动控制的积极性略有不足。

  万科重启降价是否会开启新一轮市场大规模的打折降价?笔者并不这么认为。

  当前,全国房地产市场差异化明显,不是所有城市公司旗下的地产项目都需要大尺度促销,仍取决于项目所在市场供求状况。另外,也要看开发商自身诉求,如为求企业业绩报表好看而尽快回笼资金,或需要“换仓腾挪”进行新战略布局,也有可能出现价格大幅降价的情况。

  当然,不排除二季度市场在超预期持续下行,那市场有可能出现新一轮降价促销。

  事实上,从二季度开始,楼市整体表现在降温。

  一方面,小阳春之后的4月份往往是市场淡季;另一方面,前期积压需求释放完毕后,楼市存在一个短暂空档期,关键表现要看后续的政策扶持、需求刺激等,预计这一趋势会延续到今年三季度开始。

  需要注意的是,即便相比一季度,市场显现下行,但基于去年楼市成交低基数效应,以及各地积极出台扶持政策,包括一线城市也开始出台松绑政策,如深圳退出二手房参考价,多胎购房家庭提高公积金扶持,广州出台一手房带押过户,北京房山区推出的“一区一策”等,都会在一定程度上助推楼市交易,预计市场表现至少要比去年持稳。(中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪

来源:中新经纬

编辑:王京晶

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