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央行再给2000亿,各地政府多措并举,“保交楼”成效初现

2022-11-22 18:56:57 第一财经

  央行再给2000亿,各地政府多措并举,“保交楼”成效初现

  继8月份总规模2000亿元的“保交楼”专项借款后,监管层拟再释放同等规模资金,持续推进这一关涉民生的大事。

  11月21日,央行对外披露,在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上,将再推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划,为商业银行提供零成本资金,以鼓励其支持“保交楼”工作。

  事实上,自今年7月下旬,各地区各部门都在加大“保交楼”力度,以促进房地产市场稳定发展。根据中指监测,7月以来,已有近30省市出台“保交楼”举措。

  多方努力之下,保交楼有了明显进展。国家统计局数据显示,今年前10月全国竣工面积降幅较前7月降幅收窄4.6个百分点。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,从保交楼的情况来看,全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长,房屋竣工面积降幅收窄。

  在保交楼的底线下,叠加11月中旬央行的“金融16条”、“第二支箭”、预售资金监管优化等举措,业内认为,本轮政策救项目、救企业双管齐下,民企纾困步伐逐步加大;再结合需求端部分重点城市购房杠杆的放松,稳市场、托信用、保交楼的政策组合拳持续发力,有助于加速房地产销售的企稳回升。

  源头活水再加量

  今年7月末,“保交楼”纾困成了楼市政策的重要着力点。

  8月份,住建部、财政部、央行等多部门宣布出台措施,完善政策工具箱,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付,规模为2000亿元。这也是“保交楼”推进以来,国家层面上首次予以的专项支持。

  此后,中央各部门就保交楼多次发声,申明支持立场,并给出配套措施。9月底的央行货币政策委员会2022年第三季度例会上提到,要推动“保交楼”专项借款加快落地使用、并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

  10月底,央行发布的《国务院关于金融工作情况的报告》中明确,要保持房地产融资平稳有序,满足刚性和改善性住房需求,支持保交楼、稳民生,推动建立房地产发展新模式。

  紧随其后,11月中旬多部门联合下发的“金融16条”中,对商业银行“保交楼”配套融资予以细则指导:一是鼓励包括商业银行在内的金融机构提供配套融资支持,二是相关配套融资在贷款期限内不下调风险种类,三是对于新发放的配套融资形成不良且确实尽职的,对相关机构和人员予以免责。

  中指院指出,在“金融16条”的政策组合下,商业银行在推进配套融资支持可做到有据可依,且缓解了后顾之忧,将极大提升贷款的发放效率,缓解项目建设的资金压力。

  如今,“保交楼”工作再获真金白银的支持。11月21日,央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。座谈会明确,央行拟发布保交楼贷款支持计划,至2023年3月31日前,将向商业银行提供2000亿元免息再贷款,支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”,封闭运行、专款专用。

  央行副行长潘功胜表示,“保交楼”贷款支持计划是一项全新的、阶段性的工具,使用过程中将坚持商业银行自救和自愿两个原则,其业务逻辑是化解风险,而非贷款展期。

  中金公司指出,此次的贷款支持计划是8月下旬2000亿元政策行“保交楼”专项借款的补充,其预计有助于缓释问题楼盘资金缺口,且不排除后续加量的可能。

  华泰证券房地产行业分析师陈慎撰文指出,此次的贷款支持计划设置在2023年一季度末之前,强调了保交楼的时效性和紧迫性;不同于此前专项借款资金主要来自于政策性银行,此次的贷款支持计划为对应的配套融资,规模相当于1:1;同时,央行此次针对商业银行提供的是免息再贷款,“保交楼”支持力度进一步提升。

  专项借款陆续到位

  全国首笔“保交楼”专项借款在9月22日落实到位,由国家开发银行向辽宁省沈阳市支付,用以支持辽宁“保交楼”项目。

  自9月第一轮专项借款下达以来,已有多个城市获批了相应保交楼专项借款,并有项目陆续交付。在备受关注的河南省,多个城市的专项借款顺利落地。

  在洛阳,8月份的全国性纾困基金启动后,当地迅速组织住建局等单位,第一时间统计情况、准备资料,是河南省内第一个通过省住建厅资料审查的城市。

  今年9月,洛阳市有27个“保交楼”项目1.55万套房成功申请国家专项借款15.5亿元,并于当月27日完成了相关借款的拨付任务,拨款速度也是河南省第一。

  10月底,洛阳市宜阳县龙湾盛景项目首批117套房屋交付。这也是政策性银行专项借款资金下达以来,河南省“保交楼”项目中首个正式交房使用的项目。今年年底前该项目还将进行第二批交付,共计3栋楼398套房。此外,洛阳市住建局相关负责人表示,当地“保交楼”项目正按计划紧张施工,以确保2023年3月31日前1.55万套房按期交付。

  保交楼压力较大的郑州则是全国争取到专项借款支持最多的城市。据“郑州发布”10月初披露,郑州获得首批70亿元专项借款资金支持,相关专项借款已经足额拨付至具体项目的政府监管账户。

  开封也同样获得了保交楼专项借款。当地10月初印发的《开封市决战四季度十条措施的通知》强调,研究制定项目筛选、资金使用、项目运作、借款偿还等具体实施方案,用足用好国家9.4亿元保交楼专项借款,争取银行1:2以上比例配套融资,推动已售逾期难交付住宅项目加快建设交付,按照要求做好资金使用监管、项目组织实施等工作,保交楼、稳民生。

  哈尔滨多个申请保交楼专项借款的地产项目也成功获批。9月下旬,宝能城发哈尔滨公司与哈尔滨市人民政府、哈尔滨市城投公司签订三方协议,1.86亿专项借款正式落地,宝能城项目3、4、5号地块复工,1200多名施工人员进场。

  湖南常德的保交楼项目在近期也有了进展。据湖南省住建厅披露,位于常德市的奥园·誉景湾小区一期首批636套房屋在近日完成交付,这也是国家专项借款资金下达以来,湖南“保交楼”项目中首个正式交房的项目。

  据了解,随着专项借款资金的落地使用,湖南省大部分房地产风险项目已经全面复工复产,后续将有大批房屋实现交付,“保交楼、稳民生”工作取得实质性进展。

  多方积极探索新模式

  中央出手助力的同时,各地方政府也在主动推动保交付工作,并积极探索多种方式和可能。这其中尤以郑州的举措力度大。

  2021年以来,郑州因720特大暴雨袭击和多轮疫情冲击,出现已售停工、半停工商品住宅项目现象的楼盘多达上百个,由此在7月份的“停贷潮”引发了市场广泛关注。种种境况促使当地在纾困、保交付方面,走在其他各省市前列。

  8月初,郑州首先落地了全国首个地方纾困基金。据《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》显示,该纾困基金由当地政府牵头设立,规模为100亿元。截至10月初,郑州市地产纾困基金已确定落地项目8个,涉及总投资27亿元。同时,郑州还明确了纾困项目的4种开发模式,涉及棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房。

  此后,郑州又在9月初发起了“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动。据当地10月初对外公布的阶段性成果显示,当地147个已售停工、半停工商品住宅项目中,已实现145个全面、实质性复工,2个未复工的项目预计11月底前可实现复工。

  从河南全省来看,当地建立了“一楼一策一专班一银行”机制,分类施策化解。据披露,2022年以来,河南推动了694个停工烂尾项目复工建设,实现50个停工烂尾项目竣工交付,200个项目配套设施得以完善,44.7万套房屋办理了不动产首次登记。

  其他城市跟随郑州步伐,相继成立了地方纾困基金。南宁市设立了平稳房地产基金,基金首期规模30亿元,首笔出资已于8月18日完成缴付,围绕“保交楼、稳民生”开展工作。9月末,浙江省的首个房地产纾困基金项目落地绍兴,本土房企祥生地产旗下的诸暨项目成为该基金的首个纾困。据悉,位于诸暨的祥生城市之光共获得资金7亿元。

  除了成立纾困基金外,地方政府也在创新利用多种方式盘活项目,包括引入国企央企、信托介入等方式盘活当地停工项目。例如位于深圳龙岗的恒大旗下4个项目,在当地政府的指导下,引入了当地国企龙岗安城投等。

  海南省澄迈县则在近日挂牌的3宗地块时表示,竞得人须承担社会责任,完成恒大悦珑湾“保交楼”任务。这被市场认为是当地介入恒大风险化解的方式之一。

  值得一提的是,从事不良资产处置的中国信达也在积极探索房地产风险化解途径,配合各地政府,参与房企纾困。例如与康桥集团签署战略合作协议,中国信达拟发起设立康桥集团地产项目保交付专项纾困基金,开展纾困救助。据披露,截至8月末,中国信达已落地房地产风险化解项目20个,投放金额超102亿元,保障12335套商品房按期交付。

  各方对保交楼的全力推进,在稳市场、稳预期的导向下,实体层面已开始逐步显现相对积极的信号,表现之一为竣工面积数据的修复。

  据国家统计局,8月单月,房屋竣工面积同比下降约2.5%,降幅较7月大幅收敛33.5个百分点;环比数据来看,8月单月的竣工面积则大幅增加42.5%;10月份,房屋竣工面积环比9月增长41.5%,绝对规模则达今年3月以来月度最高水平。

  随着保交楼的持续推进,第三方研究机构克而瑞认为,对于购房者而言,在划定保交楼政策底线之后,市场信心或将逐渐恢复,居民自住以及改善性购房消费或将稳步释放,房地产交易有望恢复正常化。

来源:第一财经

编辑:郭晋嘉

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