城中村改造是楼市“大招”么？

　　城中村改造是楼市“大招”么？

　　中国新闻周刊记者/陈惟杉

　　发于2023.9.11总第1108期《中国新闻周刊》杂志

　　当下，人们习惯于将任何房地产市场的利好政策都解读为“大招”，因为楼市亟须注入信心。其实，今年4月底召开的中共中央政治局会议便提出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。这几乎与7月底政治局会议的表述相同，但当时并未引发广泛讨论。

　　一方面因为当时楼市正沐浴于“小阳春”之中，形势不似现在这般严峻；另一方面，随着7月底国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加之有城市提出在城中村改造过程中使用“房票”，刺激了市场更为具体的想象。

　　相比于人们的期待，城中村改造的周期较长，往往在5年以上。同时，此前的城中村改造中地方政府通常采取一级二级土地开发联动的形式，即开发商需要先完成拆线、三通一平等一级开发，将生地变为熟地后再进行一般意义上的房地产开发，也就是二级开发。这显然可以减轻地方政府的财政负担，但是当下房企现金流普遍羸弱，已经出现房企完成一级开发，却无力进行二级开发，只能由城投接盘的情况。换句话说，旧账还未算清，新的一轮城中村改造又由谁来做？

　　两个因素叠加，注定新一轮的城中村改造并非人们预想的“大招”，如有券商在研报中所言，“政策效应偏中长期，短期以预期提振为主。”

　　我们似乎也不该对利好房地产市场的政策，特别是需求端政策期待过多，需求确实可以被刺激、被制造，但持续的时间一定不会长。正如人们谈论消费难以被刺激，而是源于居民收入的持续增长一样，我们可以粗浅地将“房票”理解为楼市的“消费券”，它总有发完的一天，房地产市场的支撑仍源于人在城市化进程中的聚集。

　　人们在比较这一轮城中村改造与之前的棚改时，往往指出前者集中在超大、特大城市，有人口流入作为支撑，但是如今并非所有一二线城市的人口都在净流入。

　　在郑州采访时，一名房产中介在陈砦向我介绍周边楼盘的情况，那里曾经是郑州著名的城中村，是众多“郑漂”的第一个落脚地。在向我介绍之余，他也找到了自己当年租住房子的方位，不远处一家五星级酒店正在建设，而他靠多年的打拼已在老家的县城购置了一套房产。

　　城中村改造不仅与房地产投资与需求相关，更重要的是如何让城市化进程更包容，一切的关键在于人，只有当人重拾信心，房地产市场才会迎来转机。

　　《中国新闻周刊》2023年第34期

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